2012年郑州绿地平原新区项目市场及客户调研报告.ppt

专业人士访谈内容 绿都地产 研发部经理 张祥宇 绿都地产 研发部经理 张祥宇 欧凯龙地产 营销部总监 史伟阁 泰辰地产 营业总监 李叔炎 河南商报 地产部 张松坡 黄河大观 营销总监 曹杰锋 方圆创世 销售总监 慕芽笋 万达地产 销售总监 陈辉 业内人士对平原新区发展的看法 总结：从目前平原新区的规划上看，政府对其区域规划和区域配套规划较为完善，涵盖高新技术产业、农业硅谷、商务金融及品质居住区，未来发展势头较强，潜力巨大。但目前总体而言缺少像郑东新区CBD以会展业为核心的强力引擎，由于平原新区的行政范围隶属新乡，缺少郑州的城市感染力和带动力，近期内政府对于区域的带动力有限，此区域的发展更多是靠房地产企业的拉动和推广。 专业人士访谈结论 业内人士对区域内产品的发展建议 总结：鉴于项目所处的区位，首期产品要吸引大部分投资型客户，后期待区域发展成熟后，吸附刚需型客户，因此建议项目整体采用中高端产品形式，首期以别墅类产品和花园洋房入市，打响并占领市场，后期加入品质高层产品保持现金流开发并实现溢价。 专业人士访谈结论 业内人士对商业规划的看法 总结：区域规划为商务金融中心和品质居住区，鉴于区域发展不成熟的情况下，用住宅产品作为项目的利润引擎有一定风险，需要搭配一定的主题商业来提升价值。因此后期项目商业运作很有可能成为项目的主力和引擎，在商业的规划上应考虑与恒大有所区隔，做主题商业，突出教育资源或运动休闲等主题，提炼商业规划的卖点和可塑性，实现商业的良好销售。 A. 宏观背景层面 随着大中原经济区的发展，为平原新区提供了良好的发展前景。 平原新区发展高规格、高起点，以产业基础、优美环境将复制CBD的辉煌，成为郑州的后花园新城区。 郑新焦三市的经济不断向好，为项目提供了充足的客户来源。 B. 市场竞争层面 目前区域内已进驻恒大项目，为区域的发展吸引了一定的市场眼球，而恒大的产品定位主要以度假为主，其配套设施无法满足自用客户的需求。 目前的低密度市场主要以自身景观资源条件、产品素质及自身配套来吸引市场，缺乏大的核心主题来吸引客户。 目前低密度产品产品线丰富，但同质化比较严重，缺乏创新型产品。 C. 客户需求层面 通过郑东新区的发展研究，新区首批客户主要以自用型的客户为主，属于城市的中高层次收入群体，对于低密度产品的需求力度较大。 通过客户访谈发现，目前客户前往平原新区置业，主要是以自用兼投资为主，看重片区未来的升值潜力和居住环境。客户对于运动配套、医疗保健配套和社区生活配套比较看重。 市场调研总结 通过市场调研和客户问卷访谈，得出本项目发展机会是： 发展机会：区域发展潜力+高形象市场占位+主题型满足自用需求产品 立足新区区域规划，宣传区域未来升值潜力，获取客户的认可 借助客户对于绿地品牌的认可度，打造高形象、高品质明星大盘 以运动主题、医疗配套+高品质创新产品、优美景观+完善商业配套 区域层面 占位层面 运作层面 创新和主题性强的产品以及开发商赋予项目的品牌将能赢得客户的广泛认知，与恒大进行差异化竞争，比恒大更加关注自用客户的需求。建议项目以主题型模式+创新型、高品质产品+完善的社区配套来吸引客户。 THANKS 2010.08.12 * * * * * * * * * * * * * * * * * 置业需求是小高层客户中，客户对平原新区的重点关注因素为生活配套、政府规划和道路交通，此次为升值潜力和商务商业配套。 调研客户需求及特征分析 对平原新区的关注因素 调研客户需求及特征分析 购房关注因素 置业需求是小高层的客户中，购房最关注的因素是周边配套、产品质量、升值潜力、自然环境。而对开发商品牌、小区规划、小区规模、地理位置考虑较少。 受访小高层客户喜欢的建筑风格，62%为地中海风格，24%为中式风格，而目前美式和英式风格认可度相对较低。 调研客户需求及特征分析 建筑风格 调研客户需求及特征分析 预算单价和总价 受访者购房意向单价在5000元/㎡以下的客户占比56.8%，其次27.1%的客户可接受的价格为5000-6000元/㎡ 。 客户购房心理总价30-40万占43%，30-40万占23%， 70-100万占比21%， 100万以上的仅占13%，总体来讲能接受总价在30-70万之间的客户数量相对较多。 对园林景观风格的喜好，受访客户51%选择法式，其次是东南亚、法式，而意大利台地风格的青睐度较低。 调研客户需求及特征分析 园林风格及景观形式喜好 受访客户中，21%的客户能接受精装修，53%的客户需要看装修情况而定，26%表示不接受精装修。 受访客户对装修的标准，26%的客户选择500-1000元/㎡，58%的客户选择500-1500元/㎡以下。 调研客户需求及特征分析 装修及装修标准接受度 客户对