《宁波慈溪城区前应路南1#地块项目可研报告》(65页).ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * 2011年4-12月住宅市场整体供求价 数据来源：中国指数研究院 11年受供应短缺和限购因素影响，成交有所下降，但价格维持高位运行，11年4-12月成交均价已涨至14980元/平,月均成交3.3万m2；慈溪市住宅成交以当地自住消化为主 零供应 住宅板块分析：慈溪市区市场划分为市中心、文化商务区、宗汉街道三个居住板块，本案位于市中心板块边缘 文化商务区 市中心 宗汉街道 宗地 13.6万平 文化商务区：慈溪今后的居住核心区，未来的商务聚集地，在售及待推项目较多。 宗汉街道：未来将规划城西休闲娱乐商务区，将打造成“慈溪新天地，城市副中心”，是目前慈溪市房地产，尤其城市综合体发展的重要区域。 市中心：目前为慈溪的老城区，在售项目相对较少，是目前慈溪主要的文化娱乐中心。 市中心板块住宅供求结构：140平米以上供应占比达45.9%；160-200平米成交套数最多，占20.4%；300-400平米去化率最高，达82.2% 2010年慈溪市中心板块供应结构 2010年慈溪市中心板块成交结构及去化率 2010年慈溪市中心板块供应套数70平米以下户型达到23.7%，排名第一；160-200平米户型占比21%，排名第二；总体来看，140平米以上的中大户型占比达到45.9%。 需要说明的是，70平米以下的户型主要集中在慈溪财富中心、梵石壹方大厦两个项目上，全部为精装公寓产品。 从成交套数上看，2010年慈溪市中心各面积段成交套数占比160-200平米面积段最大，占总成交套数的20.4%，70平米以下户型占比18.2%，排名第二，200-250平米面积段占15.3%，排名第三。 从去化情况上看，大户型去化率普遍较高，其中300-400平米面积段去化率达到82.2%，排名第一，400平米以上面积段去化率68.5%，排名第二。 数据来源：慈溪市房产局、中国指数研究院 文化商务区板块住宅供求结构：供应主要集中在120-200平米，达90.9%；140-160平米成交套数最多，占48.2%；由于项目品质高，各面积段去化率均较高 2010年慈溪文化商务区住宅供应结构 数据来源：慈溪市房产局、中国指数研究院 2010年慈溪文化商务区住宅成交结构及去化率 从成交套数上看，2010年慈溪文化商务区板块各面积段成交套数占比140-160平米面积段最大，占总成交套数的48.2%，160-200平米区间户型占比23.9%，排名第二，120-140平米面积段占20.8%，排名第三。 该板块各面积段产品去化率均较高，主要原因是2010年该板块上市的华润中央公园、金水湾项目均有较高的品质。 2010年慈溪文化商务区板块商品房供应套数140-160面积区间户型占比达到42.4%，排名第一；160-200平米户型占比24.9%，排名第二；总体来看，产品供应主要集中在120-200平米区间段，达到90.9%。 慈溪拥有6万多家工商企业，占宁波市的三成，这其中90%以上为私营企业，平均每五户家庭就有一家在经商办企业，享有“家电之都”、“轴承王国”、“轻纺基地”等称号，这些富裕的私营企业主构成慈溪购房主力军，他们对大户型以及别墅产品特别的偏好，这也导致了慈溪市场上同一个项目中，大户型产品的每平米售价要高于中小户型产品。 慈溪住宅市场主流需求：大户型及别墅较受青睐，120-250中大户型成交占69.4%，构成慈溪中心城区的主流市场 2010年慈溪中心城区全样本成交套数占比 数据来源：慈溪市房产局、中国指数研究院 慈溪精装楼盘市场表现：整体来看，大品牌、品质好、区位佳的项目客户接受程度高，产品去化快，溢价能力强 慈溪精装修项目去化情况 慈溪精装修项目销售均价对比 数据来源：慈溪市房产局、中国指数研究院 2010年至今上市供应的产品中，有多个精装修或部分精装修项目，如财富中心、慈溪环球中心、梵石壹方大厦、绿城玫瑰园、绿城慈园、金水湾、恒元悦府等。 从精装修项目去化率上看，绿城项目、金水湾、恒元悦府去化率较高，这与项目开盘时间早、项目品质、区位等因素相关； 2010年12月28日开盘的慈溪环球中心项目，产品均为酒店式公寓，去化率为46.6%，也较为理想； 慈溪财富中心项目2.6%的去化率是因为项目在2011年4月18日刚刚开盘。 2011年4月18日刚开盘 户型及设计理念欠佳 品牌发展商 品质、区位佳 慈溪市2012年潜在供应:待推项目有11个，体量约138.1万方，以高层产品为主，而近年年均去化70万平，未来市场需求尤其是杭州湾新区需进一步挖掘。 项目 开发商 总建（万方） 产品类型 主力面积 （平方米） 套数（套） 预计推出时间 梵石·双囍花园 樊石置业 12.8 多层、高层 多层220-280，高层150 / 第一批去年年