万K-武汉万K高尔夫整合推广提报_策达广告_141P_豪宅_旅游度假_销售推广策略.ppt

万科·高尔夫2010年整合推广提报;万科·高尔夫2010年整合推广提报 ;澜樾别墅;以点带面，让亮点成为撬动价值的楔子，一个800M2的园子就是这个“点”;实现高端豪宅的借势万科品牌;城市顶级豪宅与别墅的差别，不止发现奢华的尺度， 而是我们在此刻，真的看到了一个新天际。;;灏澜阁;;占位国际标高，国际豪宅认可标准：高尔夫+马场;把醇正的地中海景观，当做旅行。把居住，当做顶级酒店度假。;将五星级酒店的建筑造诣、尊贵服务、傲慢价位带回前两项， 空余出每天都能拥有的舒适和理想的经济指标。;;果岭阁;;事实说话、数据说话。 150公里滨江线、147个自然湖，却只有一处果岭上的高尔夫。;文字加强与客户的关联，推广“不是告诉别人有什么”， 而是“有这些能做什么”。因此有了“果岭在、生意在，你在吗？”;唯此一处果岭上的奢华，观湖瞰江沦为平常。;;湚澜阁;标准的跨界：将产品等同于奢侈品，以奢侈品的标准度量高尔夫。;叁;该如何强化装修升级？细节之处，忽略了细节的表达。; 每一寸情感的触发、每一种风尚的先觉、每一重叠进的享乐……， 真正的奢侈从来都用以匹配万千挚守。不极致，不登场。;;吸取经验、总结教训。;新一年的几点思考;思考一;元月湚澜阁剩余房源120余套；二月联排别墅； 三月8805高层200余套房源。 销售压力的同时伴随溢价的实现，万科高尔夫团队任重道远。 ;且以均价8000元/平米计算，90平米总价72万元。 高端客群一般会将投资额控制在资金总量的50%以内。 预估客户的资产水平约在300万以上。 ;叁;择邻而居 “绿景苑里面的客户应该有30％到40％就是武钢的干部， 很多人在外面开了自己的公司、有别的房产但还是住在 这里……” （被访者：林先生，55岁、武钢干部） 占据稀缺资源 “第一个是那里的景观好，武汉惟一的一个外滩，……这 个也是身份的一种象征，我在武汉的第一排，他们应该 都会这样想吧。”（被访者：钟先生，富苑大酒店老板） 注重私密性 “相对来说别墅私密性比较好，主要的朋友我会带到虹桥， 我儿子的同学，一般朋友就让他去世贸滨江，我业务上面 也有很多朋友，比如说宝钢的，还有他爸爸太原来的朋友 一般就带到世贸滨江去了。一般我们都是这样的，不熟悉 不会带到自己住的家里。有的业务上面的朋友你不是很了 解的。”（被访者：贾女士，44岁，上海人）; 　　留给后代的财产 　　 “有闲钱的话还是投资房产，风险投资像我们这种岁数已经不行了，我们折腾不起，我 们每天就是有轻松的心情，高高兴兴每一天，孩子也大了，将来小孩不会怪我，我还 给他留下了财产，我们不可能带走的。” 　　房地产投资风险低 　　 “它的利润没有风险投资高，要低一点，没有那么高，但是它的好处就是比较稳。这个 房产除了战争永远 都有的，而且武汉真正有价值地皮就这么一点，只会涨，不会跌。” 　　喜欢耐腐蚀的外立面 　　 “建筑的外立面我就比较喜欢石材的，看起来不会那么容易显旧，像有些涂料的外立 面，没几年就已经很旧了，折旧很厉害。我想把房子再卖出去都很难，要不就是价钱 很低，所以如果我买房子投资的时候，我就一定会看一下外墙是什么材料。” （被访者：陈先生，供电局汉口分局领导）;思考二; 资源型生态豪宅的标准和数据指标;东湖居住区 景观豪宅 2000年;Point two 以国际公认的生态豪宅标准为核心; 第3 居住空间指数 必须拥有舒适气派的大户型空间，布局合理，通风采光性能好；私 密性好，尊贵式的居住体验。; 第5 生活方式指数 必须推行国际流行的生活方式，拥有具备国际标准的运动、休闲 场所，能够领略国际化流行生活体验。拥有符合国际习惯的社交 场合，拥有不低于2000平方米国际标准的豪华会所。;;唯一性法则:稀缺资源,豪宅的价值核心 选择中心区豪宅还是选择景观资源豪宅,历来是豪宅市场竞争的焦点。 豪宅之所以成为豪宅,最关键的因素是对稀缺资源的占有,而中心区豪 宅不可避免面临资源稀缺化和同质化的问题。随着城市发展空间的日趋 狭窄,中心区豪宅对优质资源的占据日益减少,即便拥有一定稀缺资源, 也不可避免面临同地段周边其他物业的竞争,在资源同质化的情况下, 难以构建自身的核心价值。 ;人文法则:人文沉淀,豪宅的底蕴和灵魂 世界上最经久流传的顶级豪宅,即便其奢华可以被复制,但其历史 沉淀所生成的人文风光,却是永远无法被超越的。无论是英国著 名的丘吉尔庄园还是美国奥古斯塔球场上的别墅,均散发出历史 沉淀所生成的迷人光泽。丘吉尔