中原2011年深圳丰泰观山碧水整体营销执行执行报告.ppt

* 六、营销费用预算 考虑到项目本事因素和市场情况，建议本案整体费用按总销金额的1.5- 2％计，其中不包括销售奖金、样板房装修布置费用。项目2011年的 总销金额预计为5.2亿元，项目的营销费用合计约900-1000万元。 投放原则: 项目别墅期：入市深圳，采取高投放式投放、渠道拓展（为后期服务） 洋房销售期：有目的，对点进行投放 别墅销售期：集中式投放 冲刺销售期：延续性投 * 营销费用分摊 首次进入深圳市场，需要在初期着重进行广告投放，才能取得一定的效果，在当前市场不稳情况下，更需要广告及相关推广的支持 种类 费用:万元 比例 户外 200.25 22% 短信 87.75 10% 活动 245.25 27% 电视 76.5 9% 报纸、网络 245.25 27% 派单、DM 45 5% 合计 900 100% * 阶段费用阶段划分 阶段划分 媒体种类 比例 费用：万元 小计:万元 阶段费用比例 一阶段 户外 25% 67.5 270 30% 11.3-11.5 短信 10% 27 　 活动 30% 81 　 电视 10% 27 　 报纸、网络 25% 67.5 二阶段 报媒、网络 35% 63 180 20% 11.6-11.8 户外 25% 45 　 电视 5% 9 　 短信 15% 27 　 活动 20% 36 三阶段 户外 25% 67.5 270 30% 11.9-11.10 报媒、网络 30% 81 　 电视 10% 27 　 短信 5% 13.5 　 活动 30% 81 四阶段 报媒、网络 25% 33.75 135 15% 11.11-11.12 　 短信 15% 20.25 　 活动 35% 47.25 　 电视 10% 13.5 　 户外 15% 20.25 派单\DM等 45 5% 合计 900 100% * THANKS~！ * 总体营销.... 增值策略 销售中心档次改造五 虽然本项目已有会所，但吧台营造，特别背景墙是项目档次、专业服务形象的重要展示面 同时，设置吧台区域，可进一步隔光，营造更强的室内感 吧台设置 * 总体营销.... 增值策略 销售中心档次改造六 项目外部停车区域较少，建议将项目对面增设一定数量的绿色停车位，使销售中心外场更为整洁 前广场不断更换大型鲜花，展示良好形象 * 总体营销.... 增值策略 关于销售中心改造已刻不容缓，也将是2011年希望与机会之一！ 销售中心改造时间：建议在4月份中旬前结束！ 销售中心改造期间：建议转移到会所大堂！ 茶室区域做为第二选择，空间及档次需要进一步布置 * 建议引入专业会所运营商，将项目各服务进行打包 引入知名会馆管家 名流会 拥有相对比较成熟开发模式，全委托至管理顾问四类形式！ 总体营销.... 增值策略 会所运营提升 * 管理会所主要集中于一线都市，与品牌开发商合作，成为强强联合的保障之一！ 全国参与会所：70家 上海：17家（世茂、万科） 北京：11家（玫瑰园、万科） 其它：42家（保利、万科） 拥有国际、国内一流的休闲、娱乐、商务品牌，一线服务产品。 名流会品牌认知 * 天津名流会 万科蓝山名流会 浙江华润名流会 名流会世茂外滩国际俱乐部 名流会品牌认知 * 一卡联盟名流卡 成为名流会主要的身份鉴定 项目融入：将顶级名流会机构引入，打造专业、专属及独立的会馆服务，同时结合名流会与系列高端品牌资源，定期进行高端资源发布，实现项目客户的专属性！ 名流会拥有百富俱乐部、尊爵俱乐部、名仕俱乐部、精英俱乐部、翡翠俱乐部等五大品牌，会员可在名流会任何城市同一品牌的俱乐部享受预约服务，完全打破地域界限 ！ 名流会服务增值 * 总体营销.... 增值策略 园林增值 当前园林相对比较单调，仍需要增加相关小品提升档次 园林内部增设一定量的雕塑来增加档次 * 总体营销.... 增值策略 大堂布置 从沙发、提示牌、小品、墙画，都体现出项目自身的档次！ 洋房大堂展示需更加规范到位 * 总体营销.... 增值策略 山体别墅区大门改进 联排别墅大门旁，建议增加山体别墅区石墙铭牌，增加区域身份感，同时增加岗亭，体现物管服务！ * 总体营销.... 增值策略 山体别墅区清水房处理 打造标准清水房，做到一目了解，卖点、赠送一应俱全并进行放大，对于精装修房，也应如此！ * 总体营销.... 增值策略 物管提升 树立物管服务理念 树立物管服务标准 借鉴金钥匙服务体系，打造独特的 “五心物管服务”为标准！即热心＼爱心＼诚心＼责任心＼恒心，独具特色的豪宅标准！ 形成自己的服务标准，并在社区内分布，同时在社区内公布各类物管小提示，特别在岗亭＼销售中心＼样板房区域重点做好培训及服务意识，并规范服务用语！ 从心做起 督促机制，保证服务水平不降 不断接受现