2010年深圳大梅沙爱琴湾山庄世联操盘思路沟通.pptVIP

天麓六、九区（50套双拼湖景别墅、9套创意联排） 六区：茵特拉根街区 2009年8月8日发售（开盘80%）； 双拼别墅：270-300平米； 超大花园及半地下室 双拼总价2200万-3200万 九区：三联排，九“独栋” 2009年8月2日发售（开盘60%）； 九区面积段262平米 赠送超大花园及半地下室 总价1800万—2500万 天麓六、九区（50套双拼湖景别墅、9套创意联排） 天麓六、九区2009年8月，市场的上升期发售，成交客户仍然以华侨城、红树湾等传统的豪宅区为主。 天麓六、九区（50套双拼湖景别墅、9套创意联排） 客户置业目的变化趋势 从08年二七区的客户再到09年六九区的客户，客户用于投资用途的比例明显上升。豪宅物业的良好保值增值性正在不断受到认可 客户关注点 发展商品牌、东部华侨城9平方公里资源配套、性价比、投资价值 客户疑虑点： 小区的管理、生活配套弱、交通不便（东部华侨城山路） 天麓客户小结 客户来源： ——深圳主流的传统豪宅片区如华侨城、红树湾、香蜜湖，主要以深圳及与深圳有密切来往的客户； 客户需求： ——客户的购买需求相对多元，主要以短期度假、商务接待、双第一居所； 客户关注点： ——认可产品的山海资源、开发商的品牌、片区的优质配套、东部华侨城的资源配套： ——担心物业管理、交通问题（大梅沙的堵车问题、天麓的蜿蜒山路）、基础配套的不足 成交关键举措： ——东部华侨城的资源的系列体验、震撼的景观资源； 四期 东海岸4期（别墅、高层混合型社区） 独栋：389-415平米 7套 联排：157-227平米 109套 高层：60-281平米 246套 2007年12月开盘 独栋单价：5-6万/平米，总价1800-2500万 联排单价：3--4万/平米，总价600-900万 联排别墅送一层地下室，花园、露台面积较小；赠送率约为80% 东海岸4期（别墅、高层混合型社区） 客户是从事高收入行业的老板、高管，少数中层管理者，收入60-100万/年。 东海岸4期（别墅、高层混合型社区） 置业目的：近50%的别墅用于第一居所长期居住 客户关注点：发展商品牌、社区规模、生活配套、资源、物业管理 客户疑虑点：海景资源不强势、产品赠送情况一般、密度大、社区冷清 京基天涛轩 基本指标 占地面积:20004.4平方米 总建筑面积:12692.8平方米 容积率: 0.55 户数: 22户 产品形式：纯独栋 主力户型：面积为400-1000平米 景观资源:东部湾海景、梧桐山景 价格：报价10-12万/平米 京基天涛轩 物业用途：以企业会所为主题的多功能复合休闲度假物业 （兼顾接待、度假之用） 2009年12月针对天涛轩的18批目标客户访谈的启示： 9批客户主要用途为企业会所兼度假 1、距离市区的距离近，容易到达 2、景观优秀，资源稀缺，纯独栋产品，套数少 3、配套可塑性强。希望能够嫁接喜来登酒店资源和东部其他优秀资源 3批客户主要用途作为投资兼度假 1、认为本项目是很好的升值保值产品。 2、资源稀缺，套数少，而且是纯独栋社区。 4批客户主要用途为度假物业兼企业会所 1、适合夏季的周末短期度假，长时间的度假会选择 周边城市甚至到国外去度假。 2、度假和企业会所结合起来使用率会高。 3、无论度假还是企业会所，都要考虑生活的舒适性。 1批客户主要用途为自住产品兼度假 1、主要是认为景观好、活动空间大。 2、距离市区还算比较近 其他用途： 也有一批客户提出可以将别墅整体打包给京基经营。 京基天涛轩 关注重点：对于周到的服务和物业管理安全问题特别关注 2009年12月针对天涛轩的18批目标客户访谈的启示： 服务要求： 大部分客户的购买需求是用来做企业会所以及私人度假之用。希望能够提供酒店式物业管理。 希望项目的物业管理能够和喜来登酒店嫁接。 提供个性化的一条龙服务。如自己想在那儿接待朋友搞个派队，给物业打个电话，酒店就能派人把房间布置好，并能提供酒店大厨和服务员为整个派队服务。 安全要求： 对物管服务人员：很多客户认为保安监守自盗的机会更大，希望聘请高学历或是年长者做物管人员，保证物管人员的稳定性，做好监控工作； 对社区智能化的安全要求：实现社区的安全的防范，只要有人进入小区，立马在醒目位置向客户提示“您已进入社区监控区域”。 配套要求： 项目自身没有会所，一定要把喜来登酒店的配套纳入到项目的服务里。 希望物业能够整合更多的如高尔夫、游艇等高端娱乐资源，因客户都会在这里招待生意上的伙伴，不能只是在房间里看海，一定得有一些高端的活动安排，才能显示客户的综合实力。 在访谈过程中客户购买了世纪果岭海，最简单的原因就是