同策2010年1月上海嘉定外冈地块产品定位及地价测算报告.ppt

外冈镇规划 近期开发街坊（2009—2015年） ?? 老集镇片区的升级改造和保护 ?? 外钱公路以北外冈新苑二期等动迁住宅建设并加强公共服务设施的配套 ?? 外钱公路以南片区住宅建设及居住配套设施的建设 中期开发街坊（2016—2020年） ?? 进一步推进老集镇片区的升级改造，将其建设成为外冈镇区的居住服务中心 ?? 推进外钱公路以北片区内工业用地和村镇居住用地的改造，改善居住片区的整体生活环境 远期开发街坊（2020年以后） ?? 镇区西侧吴塘以西为远期发展备用地。远期建设的重点是镇区商务办公服务中心的建设，包括商务办公、商业服务等设施。 ?? 远期阶段开发建设逐渐由外延式转向内涵式，着力于改善镇区环境，塑造新市镇特色，提升居住品质，发挥城镇的综合服务功能。 道路系统 ?? 干路、次干路和支路三个等级 ?? 两横两纵格局：两横为恒飞路和外钱公路，两纵为沪宜公路－嘉松北路和百安公路。 外冈镇房地产市场 区域在售项目分析 兰郡名苑为区域唯一在售项目。 占地：472亩 总建：21万平米 地理位置：百安公路与外钱公路交界 开发商：路劲集团 产品构成：一二三期联排为主，四期公寓 产品风格：英伦 基本信息 已售部分：一二期10万平米售罄 待售部分：三期联排，270套6万平米 未售部分：四期公寓，小高层及花园洋房 主力户型：207-225 最新报价：12000-13000元/平米 销售动态 兰郡名苑，原开发企业为顺驰企业，目前已被路劲集团收购，本项目从07年3月开始预售，主力产品为联排，一二期10万平米已售罄，春节后开始销售项目的三期，共计约6万平米，270套，预计销售时段为2010及2011年，最新报价为12000-13000元/平米。 外冈镇市场属性界定 外冈镇基本属性、区域在售项目分析 兰郡名苑成交客户特征分析 孝敬父母养老 自己退休养老 60% 养老 长住 平日休息 30% 自住 看好区域升值 10% 纯投资 说明 比例 用途 分布区域 置业目的 基本面 扩张面 扩张面 兰郡名苑目标客户的分布，以普陀、宝山、长宁区为基本面，并通过基本面来带动外围市场，而嘉定城区客则对本项目的认可度相对较低，多数客户的置业目的用于养老，一是孝敬父母，二是作为自己退休后的养老场所。 区域未来3-5年供销格局分析 注：上述供应量不含未出让土地供应数据 单位：万平米 区域外围市场未来公寓商量量达370万以上，别墅市场也达42.4万，板块内和板块间的竞争激烈，而2010-2013年是各产品尤其是公寓产品的的集中上市期。 外围市场 区域市场 2 2 7 13.8 13.9 42.4 别墅 26.3 44 89.8 100.1 87.8 372.1 公寓 合计 0 0 2 2 2 6 别墅 外冈板块 0 0 0 2.5 2 4.5 别墅 0 0 2 16.3 0 10 0 0 2014 2 0 2 19 0 10 0 15 2013 2 0 4 21.3 0 24 3 44.5 2012 0 6.3 23.8 1 19。8 4 56.5 2011 0 4.5 1.5 10.8 6.9 17 3.5 55.5 2010 供应计划 112.3 公寓 南翔板块 7.9 别墅 83.8 公寓 老城区 10.5 别墅 171.5 公寓 嘉定新城 公寓 公寓 别墅 供应产品 19.5 4.5 安亭板块 4 未来推量 板块 * 项目定位及机会分析 高密度公寓产品竞争激烈、低密度别墅产品存在机会 项目定位及机会分析 公寓产品竞争激烈 低密度产品存在机会 别墅产品创新实现高溢价 三、地块属性界定与产品定位建议 第三部分作用和意义： 综合分析地块自身特点，深度挖掘地块价值，扬长避短，以自身经济指标为基础，以市场竞争格局为支撑来定位本地块，并从竞争面、产品面切入对目标客户进行锁定，从而打造出针对性强、市场接受度高的产品。 1.自身经济技术指标 2.项目综合分析 3.项目定位目标和方向 4.具体产品定位建议 地块技术经济指标 地块出让面积: 133473.9平方米 土地用途： 居住用地。 容积率： 1.0。 建筑密度： 不大于40%。 绿地率： 不小于35% 本地块 老镇 新镇 产品组合的多样性和灵活性 该容积率下产品线拥有多种组合可能，产品可以有低密度的独栋、双拼、联排、也可以配置中密度的叠加别墅、花园洋房，还可以搭配小高层和高层公寓。 地块四至及周边环境 本地块 东侧：百安公路 西侧：吴塘河 南侧：外青松公路 北面：恒荣路 再往东现状为农田 再往西为一中西药厂 再往南现状为建筑单位 再往北为兰郡名苑一二