江阴山湾水榭项目前期市场分析第一阶段汇报.pptVIP

比较系数=项目评估得分/比较项目评估得分 可调均价=每个比较项目的比较系数×比较项目的均价 项目评估均价 =每个比较项目的可调均价之和/比较项目个数 价格研判 别墅的建议销售均价为：9200—9800元/㎡ （注：具体销售价格在可根据实际情况，在售前灵活调整）。 比较楼盘 均价元/㎡ 评估得分 比较系数 可调均价元/㎡ 评估均价 水岸新都 11000 82 0.97 10664.63 　 东方大院 9000 80 0.99 8943.75 　 敔山湾花园 8200 81 0.98 8048.15 　 弘建公园国际 8600 83.5 0.95 8188.02 　 本项目 　 　 　 8961.14 因素修正，考虑到发售时的样板房及景观已做好，结合工程及营销因素，预计发售时价格将是目前评估价修正约5%左右，即8961*1.05=9410 总结 在对目前江阴市场的几个主要区域市场进行分析后我司发现有以下几个特点： 1、江阴市民购房主要关注区域在城东片区，随着敔山湾新城的打造，这个区域也将是今后两三年竞争最激烈的区域。 2、目前市场户型普遍偏大，同等房间数的房型比周边城市要大15-20㎡左右的面积，突出体现在城中及城市客厅周边的项目，户型区间基本在140㎡以上，但新发展地区如城西及城东等产品区间仍然比较全面。 3、敔山湾地区的项目在中小户型面积段上目前比较缺乏，存在市场空白点。 4、在车位选择上仍以自主挑选为主，租售结合。 5、对周边配套和学区房相当关注。 从2008年区域住宅市场供应量分布及消化周期看，东组团由于供量增加，其消化周期可能长达3年，属于风险度较高区域；而消化周期约在2年左右的西组团，属于低风险区域；其它区域消化周期在半年的，属无风险区域。 区域 城西 城西 城西 城西 项目 长江国际 春江华庭 怡江城 西城时代 占地（㎡） 240354 106667 168000 53578.26 总建（万㎡） 7.27 20.3 38.8 12.39 容积率 1.6 1.89? 2.3? 1.93? 绿地率 52.90% 42%? 40%? 30%? 停车率 1/0.7 1/1.5 1/0.7 1/1 总套数 1138 1598 1143 802 可 211 993 597 567 已 927 605 546 235 销售率 81.5% 37.9% 47.8% 29.3% 面积区间 92-178 96-175 108-182.77 93-140 价格区间 4100-6880 3800-5050 4012—4637 3800-5600 均价 5000 4300 4000 4500 物业费 1.35 0.5元，1.2? 0.5元, 1.2元 　1.2 车位（买） 6.5万 7万 6.3万 　7 车位（租） 150 150 120 　150 项目 嘉福豪庭 名人国际 阳光国际 占地（㎡） 7350 16620 156894.3 总建（万㎡） 3.37 2.4 26.67 容积率 4.5? 多层1.0 高? 1.7? 绿地率 25%? ≥30%? ≥40%? 停车率 1/1 1/1 1/1 总套数 227 92 1437 可 145 29 680 已 82 63 757 销售率 36.1% 68.5% 52.7% 物业形态 高层,商业,酒店式公寓 高层,酒店式公寓 小高层,高层,情景洋房,低层住宅 面积区间 115-208 95-156 160-304 价格区间 8000-12500 7180-7380 6500-7800 均价 8300 7500 7500 江阴山湾水榭项目前期市场分析 第一阶段汇报 前言 通过市场研究，分析目前产品的面积区间分布以及功能布局是否合理，并对项目的产品配比做出建议以及对销售价格进行预判。 为项目的资金快速回笼创造条件 规避市场风险，减少其他项目的竞争压力 目标客户的分布，购房特性探讨产品的可行性 目的 单位：万平方米 2005 2006 50 0 2007 75 商品住宅预/销售面积 住宅供需市场 住宅需求成交增速平稳，有利于市场健康发展。 施工面积持续增加，将在今后2-3年内陆续上市，未来竞争压力较大。 数据来源：江阴市房产管理局 江阴住宅宏观市场分析 年份 投资额（亿元） 施工面积 新开工面积 竣工面积 销售面积 空置面积 2005 37.24 350 120 180 75 15 2006 41.2 410 190 147 95 21 2007 64.46 426 242 100 100 16 2008(1-9) 47.43 570 170 167 91 50 100 200 95 100 2008（1-9） 91 350 300 400 410 426 570 商品住宅施