2010年中新城上城酒店式公寓策划案.docVIP

中新城上城酒店式公寓产品 可行性分析及营销策略初案 前言： 根据与甲方营销部10月22日会议讨论结果，在不降低物业档次的前提下，为提高现金回收额，满足项目经济效益最大化的原则；现倾向将原持有的5星级酒店体量中的29层—34层打造成重庆高端星级酒店式公寓对外发售。我司根据对该产品的市场调查、市场前景、市场需求进行了可行性分析研究，力求为开发企业提供可靠的开发依据以及具有较强执行力度的营销方案与推广模式。在报告中，我司将以市场为基础，论证酒店式公寓的开发可行性，并在此基础上对本案的产品定位、产品营销策略等做出阐述。 关于本区域酒店式公寓的可行性分析 关于酒店式公寓的释意 1）什么是酒店式公寓：酒店式公寓的全称为“酒店式商务公寓”，来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”演变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。发展到今天的产权式酒店，指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。 2）酒店式公寓的特点： A：酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利； B: 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统； C: 集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所； D: 聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓； E: 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价虽高、但总价低； F：生活配套设施齐全 3）与酒店或传统公寓相比的优势：集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。 4）酒店式公寓必须具备的打造条件： A：硬性指标—— a：商业CBD需求——成熟商圈的物业更具投资价值，决定物业有没有稳定的消费群，成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应，公寓的客源才会源源不断。 b：交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，将成为客户考虑酒店式公寓的基本因素之一。 c：生活配套需求——日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源和物业管理费的费用。 B：软性配套条件—— a：装修标准——要求按照星级酒店标准进行装修，装修档次符合项目定位及业态需求。 b：物业管理——要求按照酒店物业进行管理； c：经营服务——要求按照酒店模式进行经营； 5）客群分析 A：商务人士；分为国内商务人士和国际商务人士。 a：主要包括常驻本地机构的商务人员、管理人员、技术人员。由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体，当前国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。 b：从另一层面来看，随着中国加入WTO，将会为重庆这样的未来主要支柱城市带来数量众多的境外中小型公司，中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。 c：还有本地的小企业和SOHO族。少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。 B：投身事业的年轻精英一族。 这部分人的生活自理能力不强或没有时间打理生活，多忙于事业的拓展，但这部分消费群体有一定的经济实力。 C：还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者。 这些人的资金实力往往很强，加之小户型的投资量对于这部分人来说不算多，风险相对较小，转让或出租得到的回报率却较高。 6）市场前景 A：风险小——由于物业由酒店管理公司统一经营，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置遭致的零收益。 B：回报高——与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。 C：有专业人员和经营机构替你经营——可信度较高，省事省心。 D：新生事物，生命力强——虽然它属过渡性产品，但是这个过渡只是针对一部分人群而言，而随着市场的发展，时间的推移还会有需要这种产品的人群出现。所以，酒店式公寓将以其特有的生命力继续活跃在房地产市场上。 E：市场逐步成熟——根据我们了解到的情况，酒店式公寓在重庆还属于市场起步阶段，目前有创汇首座、国汇中心、东原1981、协信中心等酒店式公寓面世，根据酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈阳等地的发展历程，相信在随后的一段时间内重庆陆续会有更多的酒店式公寓向市场推出。 目前重庆主要酒店式公寓的调查 调查对比表 项目名称 创汇首座 国汇中心 东原1891 协信中心 日月光中心广场 供应量 目前已推出110套 10-33层 酒店公寓 34-54层 约120套 60套 437套 物业服务 星级酒店服务 全套五星级酒店服务 星级酒店