雅安市荥经县龙苍沟森林公园项目建议书.docVIP

雅安市荥经县龙苍沟森林公园项目建议书 一、项目概况：　　龙苍沟国家森林公园已完成项目可行性论证和建设实施规划；国家林业局已批准为国家森林公园。该项目位于荥经县城东南30公里，总面积7573.8公顷。气候为亚热带湿润季风气候，年均气温12.4℃，最热月（7月）均温22℃，最冷月（1月）均温-7℃，积雪期12月至次年3月，积雪厚度15-25cm。二、项目背景和政策支持　　1、项目提出的背景和必要性　　基于四川旅游产业发展的新格局和趋势，结合雅安市提升旅游产业水平的目标，充分挖掘、利用、提升荥经龙苍沟旅游资源的商业价值，使之成为四川最具特色的森林生态型度假旅游产品之一，成为西南地区现代休闲、度假型旅游产品的又一大亮点，培育荥经、雅安旅游产业的新支柱，实现经济效益和社会效益的最大化以及带动地方社会经济发展，最终将龙苍沟打造成大型综合性旅游目的地。　　2、国家相关的政策支持：　　该项目享有西部大开发的所有政策。　　3、项目的投资人概况（对拟引进投资商的要求）　　拟投资体应具有经济实业和市场营销经验。三、项目定位和选址　　项目定位（地位及发展方向）场埠核心区是整个项目区域中最重要、最集中的度假生活居住区。本片区引入Center Parc所代表的欧洲度假居住方式，通过生态化的生活品质和人性化的设计理念，让这里成为老年养老、中年养生、青少年健身的理想度假居住场所。本区域的主要产品包括Center Parc、商业集镇、文化中心、酒店、健康中心、生态馆等。　　1、项目选址　A、区域综合环境　　营地度假区位于场埠核心区与天生桥观光区之间，是整个龙苍沟的核心度假区域之一。其以汽车营地为核心，包括营地住宿区、公共活动区、拓展活动区以及为高端度假游客准备的高端营地区，使游客得到安全、方便、自然、清洁、环保的野外生活体验。　　b、局部环境：　　龙苍沟森林公园距已成功开发“雅安碧峰峡公园”仅88公里。与在建雅攀高速公路出口仅13公里　　C、周边环境：　　龙苍沟森林公园相连于“洪雅瓦屋山国家森林公园”。　　D、项目投资的必要性　　四川最具特色的森林生态型度假旅游产品之一，成为西南地区现代休闲度假型旅游产品的又一大亮点，成为荥经、雅安旅游产业的新支柱，最终实现经济效益和社会效益的最大化以及带动地方社会经济发展的目的。四、项目开发思路及初步规划　　1、项目开发的目标及指导思想：　　整体提升雅安全国优秀旅游城市形象。　　2、总体规划布局　　现已经《深圳市度假湾企业策划有限公司》专业设计、科学规划。　　3、功能分区：　　登山游客服务中心：停车场、信息服务、零售服务、售票窗口。索道：缆车飞跃原始森林，穿越悬崖峭壁，抵达瓦屋山顶。马蹄形观景桥：面向龙苍沟，架在悬崖之上，游客身在其中，有腾空之感，惊险刺激之中兼赏龙苍沟美景。山顶餐厅、露天茶座：瓦屋山顶，悬崖边上，享美食，观风景，品香茗，谈人生。刺激与享受同在。　　4、建设周期：　　建设周期4年　　5、项目经营思路??? 龙苍沟一方面拥有优越的市场依托条件，便捷的外部交通环境，巨大的文化挖掘潜力，一方面又置身于经济基础薄弱、市场化水平不高的贫困地区，发展受到严重的资金制约，在这样的现实状况下，必须依靠更多的让利、更多的优惠政策，吸引外来投资。结合龙苍沟的发展实际，整体租赁经营是最佳治理模式。在最理想的情况下，建议将龙苍沟旅游度假区授权一家企业控制和管理，由该企业组织一方或多方投资，成片开发，垄断性建设、经营、管理。次之，也可考虑将整个龙苍沟度假区分成四大经营项目，分别招商，各家分别经营、管理。在一家统一经营的情况下，该公司在具体建设和经营上，可采取自主开发与二次招商相结合的方式。　　⑴旅游类项目可通过成立旅游开发公司，令其与其它公司共同投资，自身控股的开发模式运作，而龙苍沟几大自然观光旅游区因其资源的特殊性，可考虑建成后移交地方政府管理。　　⑵酒店类项目投资额度较大，收益稳定，可成立酒店管理公司，采取全资或合资（控股）的开发模式，建成后，可将其委托给专业的品牌酒店管理公司经营。　　⑶房地产开发项目是本计划的核心盈利点，可成立投资控股公司的全资子公司——房地产开发公司进行开发。也可考虑将房地产项目与产权酒店型项目相结合，如此，在售出后，可委托专业的品牌酒店管理公司经营。　　⑷餐饮项目以及其它商业项目均可委托专业企业经营。　　⑸娱乐型项目可委托专业公司管理，也可与设备厂商合作经营。　　⑹园林项目可以自营为主，部分外包。日常维护和更新的园林项目由度假区自营，专业性强的项目外包。　　⑺卫生、消杀项目，建议全部外包给专业公司。五、项目财务分析　　1、投资估算　 总投资约10.46亿，（其中瓦屋山旅游区1.1亿、场埠核心区7.9亿、营地度假区1.2亿、几个观