上海东方金座项目策划报告 70页.pdfVIP

【东方金座】·项目策划报告 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 东方金座项目 目 录 前 言：对本项目的原始思考 2 第一篇：机会发现篇 3 第二篇：项目定位篇 11 第三篇：产品建议篇 22 第四篇：项目运营篇 28 附 件：项目周边房地产市场分析报告 34 1 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 东方金座项目 前言：对本项目的原始思考 从区位上来看： 本案位于大陆家嘴板块，项目区位非常优越，拥有一号和二号地 铁线、紧邻主要交通干线、十几条公交线路通往市内各区域，到小陆 家嘴、人民广场、竹园商贸区等主要商贸中心都在 5 公里以内；同时， 周边住宅市场比较发达，已经形成以中高档住宅为主的居住氛围，周 边上海绿城、东方城市花园等楼盘都是 2005-2006 年热卖的住宅项 目。 从项目上看： 我们也看到本案还存在很多先天性的不足。主要就是产品缺陷： 由于施工时间较早并且存在项目性质转换，所以至今项目外立面较为 陈旧，内部结构存在很大缺陷，电梯间窄小，户型中全部暗卫，一房 偏大，空间利用率低。此外，周边缺乏商务氛围：目前区域周边办公 氛围不浓，办公客户主要零散的租住在周边的早期外销房内，规模小， 分布零散且不成气候。 随之而来的问题就是： 如何来重塑在一个比较好的地段存在诸多缺陷的产品？ 易居观点： 按照常规的运作思路，仅仅是把公寓做成普通装修房卖掉或是把 商业办公简单定位分拆出售，要么就是低价倾售，要么就可能会产生 投资商极不愿看到的“尾巴工程”（一个项目中好的产品部分售馨， 劣质产品遗留），产品应有的价值得不到充分体现。而作为国内知名 咨询专家，易居希望能够把每个项目的价值进行充分的发掘，为客户 提供最佳的服务，为此，我们组织了上海易居房地产研究院、上海房 屋销售（集团）有限公司专家团队对项目进行全面思考和重新定位， 为项目确定可执行的操作策略。 2 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 东方金座项目 第一篇 机会发现篇 一、项目现状分析 1、位置分析 人民广场 陆家嘴 CBD 竹园商务区