经济适用房的造价控制.doc

1 前言 1.1经济适用房的概念 　经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建设费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由8项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建设费、管理费、贷款利息、税金、3%以下的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。 关于经济适用住房建设规模问题。经济适用住房建设规模，应采取“目市而宜…因时而宜”为好。根据各个城市社会发展状况、城市化进程、房价收入比的大小、住房市场化的程度、经济适用住房市场占有份额、住房供求差系、中低收入家庭需求、以及地方财政状况等统筹安排，尽力而行，确定经济适用住房建设规模。因为经济适用住房发展建设规模与中低收入家庭的有效需求有先，同样应按市场规律与运作。要根据市场调查、营销策划、消费者购买力来确定发展建设规模，来满足需求。 1.2经济适用房造价控制的意义 经济适用房具有社会保障性质,是解决中低收入居民住房的一种手段.因此,对经济适用房构成成本的各分项,诸如征地和拆迁补偿费、勘察设计费和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、经营管理费的信贷款利息等均进行了详细地分析和探讨,并提出降低住房成本的几种途径,以此增强对工程成本的控制。 1.3经济适用房建设现状和存在的问题 　　目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距。究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用住房的价格与一般家庭年收入之比高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍。另据中国社会调查事务所对北京、上海、重庆、武汉、广州五市居民进行的一项调查显示，有60%左右的人认为，目前经济适用房的价格太高；有15.24%的人认为可以考虑；认为可以接受的仅占24.65%。　　分析造成经济适用住房价格偏高的原因，主要表现在以下几方面：一是尽管政策对经济适用住房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策，但仅免收的是土地出让金。有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免，其中，目前拆迁安置补偿费在地价款中占的比重最大，这直接增加了经济适用住房的建造成本。二是公建配套设施建设费用较高，加大了经济适用住房的建设成本。三是一些开发商在经济适用住房的开发建设和销售过程中，并没有将国家给予的扶持优惠政策落到实处，把政府要求减免的费用仍然打入成本，或加收不合理费用，从中赚取规定外的利润。四是由于目前对经济适用住房的认购对象还缺乏严格的界定，加之审核确认制度不健全不规范，一些高收入者为了投资增值之目的，通过各种关系购买经济适用住房，也抬高了经济适用住房的价格。当前经济适用住房建设中存在着项目规划、设计定位不准确；没有形成一套完善的责权利相结合的成本控制机制；对项目“质量成本”的管理和拉制认识不足；对工程项目“工期成本”的管理与控制重视不足；项目运作方式有待完善等问题亟待解决。 项目规划、设计定位不准确。经济适用住房是为城市中低收人群体提供的具有社会保障性质的居住用房，但是一些地方在经济适用住房项目建设过程中，存在设计标准过高、户型面积过大等问题，使本应用以解困的经济适用住房“豪宅化”，严重偏离经济适用住房的性质。据媒体报道，某市经济适用住房小区出现230平方米，6台电视机、一台空调的豪宅”，“一些人开着奔驰、宝马等名车人住经济适用住房”的现象。 现行项目运作方式有待完善。目前，各地经济适用住房的运作方式普遍是开发商建设、政府扶持的模式。由于开发企业与政府的价值取向不同，且由于政府对住宅成本控制无法做到严格核算，开发商往往通过虚报成本，取得不合理的计划利润。 没有形成一套完善的责权利相结合的成本拉制机制。在经济适用住房工程建设中，开发企业的项目经理对成本控制起主导性作用，在成本控制方面对企业领导负责;公司总工室、项目管理部、工程部等部门的管理人员及工作人员都应有相应的责任权力及利益分配相配套的管理办法加以约束和激励。如果项目建设过程中出现质量问题导致返工，或者技术革新节约了成本支出而相关人员得不到奖励，造成的后果是:由于职责分工不明确，使项目蒙受损失，真正的责任人逃脱了应有的处理;或由于未对相关技术人