2008泗县房地产市场研究报告.pptVIP

序言 此报告分两部分，主要回顾07年泗县房地产和展望08年泗县房地产发展趋势,在总结的基础上,紧贴市场制定08年推案计划,具体执行根据工程进度、市场反映、销售情况再做调整。热诚希望与贵司共同携手努力，成功打造登达·东城虹郡楼盘,不足之处望贵司批评指正。 第一部分 登达东城虹郡08年整合营销推广思路 08年项目营销思路之－－项目本位思考 第二部分 登达东城虹郡近期营销推广方案 Wt（劣势综合规避） 1.刺激性促销，例如阶段性的赠送家电活动去化价格抗性 2.针对滞销房型进行整体促销 3.分期付款，前期垫付间接提高客户购买力，扩大客源层次 4.登达品牌建设提高附加值 St（优势去除威胁） 1.客户拦截积累全系列客源层 2.区域领袖实现区域第一品牌 3.高产品力实现客户价格认同 4.少量媒体拉拢邻近区域客源 5.未来生活展现完美生活机能 T（外部威胁） 1.08年整体市场供应量过大 2.周边区域竞争楼盘林立 3.竞争楼盘价格优势明显 4.泗县整体购买力不足 5.区域不具备完全生活机能 Wo（机会去除劣势） 1.档次差距实现价格差异认同 2.规划前景宣传实现地段认知 3.产品宣传体验实现产品认知 4.乡镇客源去化大面积房源 5.高端形象产品实现价格支撑 So（优势机会整合） 1.区域规划热炒地段价值 2.高端形象宣传拉开档次差距 3.高端产品展示建立产品差距 4.整体价值体系建立区域领袖 5.周边媒体渗透全面挖掘客源 O（外部机会） 1.项目区域规划 2.区域价格上浮趋势明显 3.区域未来生活前景可观 4.区域缺乏同档次竞争产品 5.泗县城市化进程发展 W（内部劣势） 1.整体高端价格 2.客户地段认知度较低 3.客户产品认知度较低 4.大面积房源总价过高 5.项目整体形象与价格落差 S（内部优势） 1.项目高端形象 2.项目核心地段 3.项目高端产品配置 4.项目内部景观配置 5.登达品牌价值 项目核心优劣势分析矩阵 Swot分析矩阵 目标客源分析 整体客源构成 主力客源：政府企事业单位工作人员，具有购买力的私营业主，部分乡镇以及周边客源 职业构成：公务员，事业单位，教师，医生，私营业主 区域客源心态分析 羊群效应，品牌效应，从众心理，身份虚荣，促销热衷 2.如何在周边产品同质化的情况下实现区域内差异性营销，拉开本案与周边整体档次 结合之前的swot分析，以及我们的目标客源属性，我们可以得出08年项目营销主要需要解决以下问题： 1.如何在项目现有形象基本上实现项目高端形象的进一步升华，实现形象价格的统一 3.如何现有卖点基本上提炼的完整核心价值体系，建立区域领袖地位，形成客户认同 6.如何结合项目进行登达集团的品牌建设，提高项目的品牌附加值 7.如何进行有效的媒体策略，充分发掘潜在客源，并进行竞争楼盘的客户拦截 4.如何进一步提高项目全市的知名度与影响力，形成客户心中的名牌效应 5.如何通过事件营销形成本案热销现状，利用从众心态，全面促进销售 08年项目整体营销策略 区域差异化营销策略 独立主题营销策略 品牌营销策略 整合媒体传播策略 结合周边同类项目进行差异化的优势资源整合 全面客户对于本案与周边项目的差异化认知 针对周边项目，通过宣传周边项目所不具备的 核心竞争力建立项目的核心价值体系 结合项目以及登达公司理念，全面提出登达集团 品牌理念，品牌价值体系，进一步提高品牌价值 大众媒体树品牌，小众媒体赢客户，进行客户再 定位，实现精确媒体营销策略，扩大传播范围 区域差异化营销策略 区域差异化营销纲领 形象优势建立 销售优势建立 媒体优势整合 区域绝对高端形象 区域绝对高效终端 区域绝对高端媒体 区域全面客户拦截 全面客户抢夺策略 区域差异化营销策略的主要精神在于通过竞争市场片区建立项目的形象、销售 终端、媒体发布、以及客户沟通的全面高度，实现项目周边楼盘林立的情况下脱颖而出。从而让客户认可本案与周边楼盘的档次差异，实现客户对本案的价格认可 区域高端形象建立 在现有形象基本上进一步深化项目的形象高度，完成项目的高端形象建立，从形象 上与周边楼盘拉开档次差距，从而实现项目的价格价值的全面支撑。 综合而言：本案主要提出完全高出周边区域的营销主题，树立项目高度，拉开产品档次 高端形象建立理念： 项目自身形象定位升华---核心地段，生活荣域 目标客户高端形象拔高---名流领域，身份象征 项目高端产品属性展示---高端精品，用心建铸 未来生活理念全面展现---都市旋律，超享生活观 执行方略： 依托工地围墙广告，借助高端销售终端，结合销售团队整体形象 建设，采用高调的宣传策略，全面实现项目形象的再次升华。 区域高效终端建立 对项目销售而言，在目前媒体效果逐渐淡化的整个房产市场，销售