金地-深圳西乡A104-0111宗地可行性研究.ppt

细分市场分析 1.板块中小户 型供需分析 2.6000-8000 元/㎡住宅分析 3.竞争对手分析 4.客户分析 需求分析 西乡片区的小户型客户相对而言层次较低，经济收入有 限；其他片区小户型大都和西乡类似，不得已才开发小 户型。而新安和中心区由于白领多，开发小户型住宅需 求旺盛，发展也较快。 细分市场分析 1.板块中小户 型供需分析 2.6000-8000 元/㎡住宅分析 3.竞争对手分析 4.客户分析 潜在供应 预计未来1-2年板块内将有一定规模的中小户型面市： 花样年、富通城三期、润恒等项目，潜在供应面积约 52万平方米。 2006年 底 2006年 10月 2007 年初 2007年 2007年 2007年 推出 时间 10万 8万 5.43万 7.61万 10.7万 10万 建筑 面积 （㎡） 兴业路 坪洲 开发区 宝源路 宝安中心 区N11地块 宝安中心 区N6地块 宝安新中心 区N2地块 位置 富通城 三期 绿海 名居 槟城 西岸 泰华项目 润恒项目 花样年项目 项目 1.板块中小户 型供需分析 2.6000-8000 元/㎡住宅分析 3.竞争对手分析 4.客户分析 6000-8000元/平方米的住宅分析 结论：宝安目前的住宅价格逐年上涨，未来6000-8000元/平 方米价位的住宅将仍然占很大的比重。 细分市场分析 1.板块中小户 型供需分析 2.6000-8000 元/㎡住宅分析 3.竞争对手分析 4.客户分析 预计入市时间：2007年初 预计销售均价：6800元/平方米 销售情况 客户构成：主要为西乡白领职员和个体私营户 建筑类型：项目由三座高层建筑半围合而成 户型面积：一房（约50㎡）、二房（约70～80㎡）、三房（约100㎡） 主力户型：以二房和三房为主力户型 市场定位 开发商：泛华地产 所处区位：西乡碧海中心区 建筑面积：54300平方米 户数：约600户 容积率：2.8 配套及规模：商业3800㎡，文化活动室300㎡ 优劣势评述：临地铁1号线西乡中心站500米，交通便利；项目规模较小， 项目概要 槟城西岸 细分市场分析 1.板块中小户 型供需分析 2.6000-8000 元/㎡住宅分析 3.竞争对手分析 4.客户分析 预计入市时间：2007年初 预计销售均价：7000元/平方米 销售情况 客户构成：宝安及南山的白领职员，少量本地投资客 户型类型：中等户型、公寓 户型配比：以中等户型为主，公寓小户型套数约为300套 市场定位 开发商：富通地产 所处区位：西乡碧海中心区 建筑面积：10万平方米 户数：约1200户，其中300户为小户型 配套及规模：商业6000平方米，会所3000平方 米，幼儿园2900平方米 车位比：1:0.6 优劣势评述：项目规模较大，依附一期和二 期，社区形象显一定优势。 项目概要 富通城三期 细分市场分析 1.板块中小户 型供需分析 2.6000-8000 元/㎡住宅分析 4.客户分析 预计入市时间：2006年10月 预计销售均价：6300元/平方米 销售情况 客户构成：主要为西乡白领职员和南山中等收入人群 建筑类型：项目由6座16-24层建筑组成 主力户型：以二房和三房为主力户型 户均面积：90平方米 市场定位 开发商：名居地产 所处区位：坪洲开发区 建筑面积：84700平方米 户数：约900户 容积率：2.84 优劣势评述：项目规模小，整体定位都不高 。 项目概要 绿海名居 细分市场分析 3.竞争对手分析 1.板块中小户 型供需分析 2.6000-8000 元/㎡住宅分析 3.竞争对手分析 4.客户分析 1.板块中小户 型供需分析 依据市场需求分布的潜在客户锁定 首次置业、自住居家为主 自住为主，占82% 客户置业性质 3房需求量大 2房和3房单位，占总体45%、47% 客户需求户型 3房为55-70万元 2房和3房分别为45-50、55-65万 客户需求总价 宝安（新安和西乡）区占总体60%，南山占26% 宝安（新安和西乡）区占总体65%，南山占20% 客户居住区域 宝安（新安和西乡）区白领及个体私营主 当地及其他区域的白领，占总体77% 客户职业构成 主要集中在26-35之间 26-35岁占总体63% 客户年龄构成 绿海名居 富通城二期 调查对象 内容 细分市场分析 1.板块中小户 型供需分析 2.6000-8000 元/㎡住宅分析 3.竞争对手分析 4.客户分析 1.板块中小户 型供需分析 客户分析结论 年龄均较为年轻，在26-35岁之间； 职业主要是白领一族，其次是个体私营业主； 文化水平较高； 居住区域主要是西乡