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靖西县市场调研报告 2009年4月 目 录 1、靖西县概况和城市基本特征 4 1.1地理位置 4 1.2行政规划和人口规模 4 1.3区位优势 4 2城市经济发展状况 5 2.1经济发展概况 5 2.2以重工业以及旅游业带动经济发展的山区小城 5 3、城市规划和扩张 6 3.1城市规划发展现状 6 3.2城市未来发展规划 6 4、房地产市场分析 7 4.1城市房地产发展历程 7 4.2土地供给 8 4.3房地产开发 9 4.4销售与价格 9 4.5市场竞争/类比分析 10 4.6靖西房地产市场总结 12 5、项目分析 13 5.1项目市场机会分析 13 5.1.1障碍点分析 13 5.1.2机会点分析 13 5.2项目目标客群分析 14 1、靖西县概况和城市基本特征 1.1地理位置 靖西位于广西西南部。与越南社会主义共和国接壤，边境线长152.5公里，有龙邦口岸（国家一类口岸）、丘圩口岸（地方二类口岸），4个边民互市点，36条出入境通道，是大西南通往东南亚各国的重要陆路通道之一，具有优越的沿边优势。靖西是革命老区百色市市辖县，离百色市181公里,离广西首府南宁市315公里。 1.2行政规划和人口规模 靖西县总面积3331平方公里，辖8个镇16个乡。2007年末人口60.32万，其中农村人口54.2万人。有壮、瑶、苗等少数民族59.22万人，其中壮族人口占全县人口的99.4%。县人民政府驻新靖镇，下辖9个社区,21个村(街)民委,185个自然屯,362全村民小组。全镇有11654户，总人口8.5万人 （农业5.3万人，非农业3.2万人），农村劳动力32341人。 1.3区位优势 边境线长达152.5公里，有龙邦国家一类口岸和岳圩地方二类口岸，4个边民互市点，处在中国与东盟国家的结合部。县城南距龙邦口岸42公里、越南高平市80公里、河内市362公里；有4条省道二级公路在境内交汇；仅一个半小时路程就可到达田阳机场、南昆铁路；田东至龙邦口岸铁路支线和百色至龙邦口岸高速公路已列入广西“十一五”规划，靖西县是中国西南通向广西沿海、通往越南直至东南亚各国的重要陆路通道2003年开始实现扭亏为盈，2004年利润大幅度增长，特色工业经济成为县域经济发展的主动力。2005年全县规模以上工业总产值完成10.83亿元，比2002年增长4.3倍。特别是07年开工建设的靖西信发铝厂，在08年的上半年实现工业总产值4.85亿元，占全县规模以上工业总产值的30%。工业经济的迅速发展使得靖西县被确定为“全区县域工业发展试点县”。 旅游经济强劲发展。 精心建设和打造古龙山、通灵、旧州三大核心景区，旅游品牌逐步形成，靖西县被列为广西重点旅游县份，成为全国新兴旅游热点地区。2005年全县接待境内外游客65.3万人次，旅游总收入1.4亿元，比2002年增长2.2倍、5.9倍。实现全县人均接待1人次游客的目标。 3、城市规划和扩张 3.1城市规划发展现状 总体上看，靖西的城市规划较为井然有序，城市道路规划较好，城中路、城东路和城西路是城市的主要干道。 在城市东部，以城东路沿线的城市主干道将逐渐形成一个居住带，是未来靖西住宅物业发展的重点区域 在城市中部，已经形成了以家电市场、小吃街和服装为主沿城中路延伸的传统经济商圈 在城市西部，沿边主要是县城破旧平房，以汽车、摩托车修理店为主，没有成熟的商业氛围，城区有待发展。 3.2城市未来发展规划 2007年的靖西县委托广西城乡规划设计院等单位编制的《靖西县城市总体规划》将靖西县城定位为百色次中心城市，富有边关壮族特色的经济繁荣、山清水秀的工贸旅游园林城市。近期规划期限为2006年—2010年，远期规划期限为2010年—2020年；城市规模为建设用地24平方公里，发展备用地5平方公里。其中，近期县城人口规模为10．5万人，远期县城人口规模为25万人。 以城东路、城西路、城中路、中山路、城北路为轴线划分六个片区，每个片区除突出各自的主要功能外，配套建设农贸市场、宾馆、学校、医院、银行等城市基本构件，完善各个片区的总体功能。商贸中心片区：以目前的镇中心为核心，把主要党政机关单位迁出，加快旧城改造，布局一批大商场，配套建设相应的餐饮住宿服务设施，相应的各类市场以及各种公共服务设施。物流仓储和运输片区：布局在城市南端和城北入口外围，重点建设客运站、货场、停车场（以及未来的火车站）和仓储设施。文化娱乐片区：重点建设中心文化广场，周围建设少年活动中心、娱乐场、剧院、图书馆、书城等文化类构件。行政办公片区：以县四大班子行政办公为核心，将各个机构分期分批迁出市中心区，选择适当区域建成新的行政办公片区。工业集中片区：选择在城北入口以外适当区域建设工业集中区，重点布局污染少的各类加工业。通过项目聚集和产业聚集，迅速扩大城市规