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夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称华夏幸福基业），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 园区+地产的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。（二）业绩情况2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%，截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。表1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:截至日期营业收入净利润每股净资产（元）每股收收益（元）净资产收益率（%）销售毛利率（%）营业收入（亿）同比（%）净利润（亿）同比（%）2013年?210.60?74.38?27.15?52.215.032.05?44.30?33.812012年?120.77?55.03?17.84?31.344.892.02?51.42?39.652011年?77.90?76.22?13.58?225.464.743.28?66.49?41.932010年?44.21?37.75?4.17?-70.331.890.02?37.55?22.582009年?1.83?-39.29?0.07?119.231.880.05?2.78?18.112008年?3.02?-1.40?-0.39?-20.621.82-0.27?-13.65?16.152007年?3.06?31.83?-0.32?-555.882.09-0.23?-10.00?18.992006年?2.32?44.47?0.07?131.712.330.05?2.10?24.812005年?1.61?-10.40?-0.22?-297.823.50-0.22?-5.99?21.812004年?1.80?2.68?0.11?-47.953.930.11?2.86?30.262003年?1.75?7.62?0.22?-1.343.990.35?17.74?33.842002年?1.62?23.26?0.22?1.561.720.37?23.68?38.152001年?1.32?31.98?0.22?49.641.360.00?30.48?41.492000年?1.00?- ??0.14?- ?1.730.00?26.16?40.87注：以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。?二、华夏幸福基业模式（一）业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。图1：华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。（2）前瞻性规划先行：前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任， 在建设中获得政府的高度支持和配合。（3）签订协议明确进度计划与结算方式：并签订委托开发协议，该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达50 年，同时在协议中明确收入确认和结算方式以保证其在园区开发业务上的正当收益和权力。（4）分块开发：华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式，每年平均仅开发一平方公里，每平方公里须投资4-5亿元左右，其中征地