第十二章风险分析 房地产金融与投资课件.pptVIP

第十二章 房地产投资项目风险分析 房地产投资项目风险概述 房地产投资风险要素分析及风险的处理防范 房地产投资风险分析 第一节 房地产投资项目风险概述 一、风险的含义 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。 房地产投资项目风险概述 二、风险与不确定性的区别 风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。 房地产投资项目风险概述 三、房地产投资风险 房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。 房地产投资项目风险概述 四、风险与回报 投资回报是指因承担某种风险进行投资而获得的收益。承担风险可以获得回报，但风险与回报之间并不存在某种必然的、固定的关系，而是受很多不确定因素的制约，具有很大的随机性。 根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 房地产投资项目风险概述 大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资， 其特点是： 1）在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； 2）而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险； 3）在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。 一般情况下，三种类型投资主体的“风险－回报”曲线有图8-3所示的差异： 房地产投资项目风险概述 五、房地产投资风险的特征 1．客观性 2．多样性 3．补偿性 4．可测性 六、房地产投资风险的主要类型 1．自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。 2．财务风险 财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。 3．经营风险 经营风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。经营风险包括三种情况：一是由于得不到充分的市场信息导致经营决策失误；二是由于投资者不懂交易所涉及的众多法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败。三是企业管理水平低、效率差，导致经营费用增加，营业净收入低于期望值等。 4．市场风险 市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。市场风险主要有：（1）购买力风险：由于社会物价总水平的上升，使投资者未来实际收益减少即购买力降低而形成的风险；（2）变现风险：指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险；（3）利率风险。 5．政策风险 政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。 6．社会与政治风险 社会风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。 外部风险 宏观经济风险 财政利率风险 市场风险 自然与意外风险 内部风险 经营风险 财务风险 第二节 房地产投资风险要素分析及风险的处理防范 一、房地产投资风险要素分析 １.一般投资风险要素 (1)损失与收益的对称性 (2)多变性 (3)可预测性 (4)可控制性 2．房地产投资风险要素 （１）流动性风险 （２）市场风险 （３）利率风险 （４）购买力风险 （５）交易风险 （6）意外风险 二、房地产投资风险的处理 １.房地产投资风险的识别 （１）采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别 营业率＝年营业总费用／年计划总收入 偿债收益比＝营业净收入／要求的年偿债额 保本占用率＝（年营业总费用＋要求的年偿债额）／年计划总收入 （２）概率与数理统计的方法 ２．房地产投资风险的处理 （１）风险自留：房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失。 承担风险：某种风险不可避免或该风险的存在可能获得较大利润或减少支出时，企业本身将风险承担下来，自身承受风险所造成的损失。 自保风险：企业本身通过预测其拥有的风险损失发生的概率与程度，并根据企业自身的财务能力预先提取基金以弥补风险所致损失的积极性自我承担。将风险损失摊销计入成本；建立和使用内部风险损失基金；组织和经营专业自保公司。 （２）风险回避：拒绝承担风险；放弃以前所承担的风险。 （３）风险损失控制：事先控制；采用应急方案。 （４）风险组合 （５）风险转移 三、房地产投资风险的防范策略