2007年上海浦东大道项目住宅产品定位.doc

壹、项目立地条件分析 一．区位分析 1．本案的地理位置 浦东大道项目，位于浦东大道民生路，西距陆家嘴金融核心区1.8公里；南距竹园商贸区2公里，北靠黄浦江；东临杨浦大桥1.5公里。 列入E10规划区域，住宅的江景主题优势明显。项目距黄浦江仅200米左右的间距，临江北眺未来的北外滩繁华商圈已经成为上海市政府的重点规划区域，成为上海打造滨江城市轮廓线的重点区段，本项目所在位置也纳入了沿黄浦江重点规划的E10板块。 项目为多个板块的连接点，地理位置极为优越。该项目经由浦东大道与陆家嘴核心区的通行极为方便，直接受陆家嘴辐射，配套、交通优势明显，无疑是陆家嘴板块的延伸。另一方面，项目东接张江和金桥，北由大连路隧道形成杨浦北外滩进入浦东的通道，形成了多个板块的连接点。 区域经济与人口 国际金融中心建设奠定陆家嘴 2008年 2010年 金融、银行业 1000多家 约1600 / 跨国公司 40多家 / 约100 企业 4000多家 8000多家 产业人口（万人） 约32 约38 约62 数据来源：同策研展部 目前居住于陆家嘴板块的人口主要为在陆家嘴金融核心区上班的外籍人士和全市的一部分顶级客户。 随着陆家嘴东扩以及浦东整体经济的飞速发展，外籍人口的数量将会有一个较大的上升。到2008年，在陆家嘴区域，未来外籍人口数将达到3万左右，将比目前这一人口数量增长50%以上。其中，欧美人所占的比例占到50%，并在进一步上升，韩国、新加坡等区域的人口也将呈现上升的趋势。 目前浦东外籍人口的比重 区域 总人口数 所占比例 美国 香港 韩国 新加坡 欧州 其它 —— 陆家嘴 1.8～2万 26% 10% 12% 14% 28% 10% —— 美国 德国 法国 日本 韩国 新加坡 其它 金桥 2.2～2.4万 37% 16% 13% 6% 2% 3% 23% 数据来源：同策研展部 区域交通及周边的配套 中、小学校 本案 医院 邮局 大型超市 A 昌邑路小学 C 浦东第二中心小学 E 易初莲花 B 建平中学 D 公利医院 F 邮局(洋泾街道) 浦东大道使项目与陆家嘴核心区一线连接，交通可达性极强。 交通网络的完善将大大提升本项目的影响力。未来本案住宅项目竞争市场的覆盖面不仅函盖陆家嘴、源深等浦东环线内板块还能与浦西的杨浦、虹口等区域的高端市场争夺客源。这点主要得益于项目周边规划交通非常发达、便捷，“三条轨道线、一条快速干道、一条隧道、一座大桥”四通八达。 项目周边已经形成了较为成熟的住宅氛围，但目前的商业、生活等基础配套设施层次不高。商业设施主要集中在浦东大道桃林路以东一直到罗山路段，主要以小型餐饮和生活日常饮食、用品为主，规模较小、客源定位层次不高。项目3km范围内有小学、中学、医院、大卖场和邮局，生活功能配套设施齐全。 随着本案列入了市政府重点规划区段E10板块，项目周边的改造时机已经成熟。 项目的竞争市场分析 本案 已售 在售 A 耀江花园 均价2.5万/m2 H 东方新座 1.4-1.7万/m2 B 外滩99 均价1.6万/m2 I 名门滨江 1.6-1.8万/m2 C 耀江国际广场 3.0-3.6万/m2 J 东晶国际 1.6-1.8万/m2 D 浦江名邸 2.0-2.2万/m2 K 上海滩花园洋房 均价26000元/m2 E 白金府邸 2.8- 3.4万/m2 F 中虹明珠苑旭园目前，北外滩在售以及次新景观房中，主要有白金府邸、耀江国际广场、浦江名邸、中虹明珠苑、旭园等。白金府邸和耀江国际广场中虹明珠苑、旭园 5．项目周边未来竞争市场的供应分析 ——持续供应量75.8万m2，预计未来2年中，即本项目上士时基本消化完毕。 通过对于目前所有浦东15000～20000元/平方米竞争个案的后续供应量的排摸，包括在售项目的可售面积和已立项的后续分期分批开发的项目，总量将在75.8万平方米左右。根据去年一年中这一区间段产品的合计去化量40万平方米左右计算，预计到本案2008年底上市时，这部分持续供应量已经基本消化完毕。 项目名称 总建筑面积 (万m2）） 72 32.1040 31.9 盛世年华 23 20.0226 2.9774 香梅花园 32 30.2927 1.7073 陆家嘴美丽苑.山水国际 14.7 56633 9.0367 裕龙花园 13.7481 73673 6.3808 上海绿城 46 41.0383 4.9617 水清木华公寓 14 12 1