地产泡沫探究--以天津市为例.docVIP

房地产泡沫问题初探—以天津市为例 目前，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈较大幅度增长。以天津市为例，我在实习的调查过程中发现，天津市区外环线以内商品房均价已在13100元左右，滨海新区开发区、保税区以及天津港商品房的均价飙升至14500左右，增幅之大可谓史无前例。与此同时，令人匪夷所思问题也逐渐清晰：住房空置率在房地产行业不断兴盛的同时也随之在不断上升，尤其是大面积高档住宅的空置，形成了又一个占地面积庞大，高档豪华却又无人居住的“空城”、“死城”……这样一来，这种现象的出现让人不得不思考这样一个问题：目前房地产市场是否存在过热现象？在2010年8月2日CCTV2播出的《经济半小时》直接指出了天津继北京之后存在大量“空城”的事实并且给以了批评，随后的《时代周刊》给出了同样的批评看法。 其实早在2002年，我国著名的经济学家魏杰在接受CCTV《房地产报道》记者采访时就曾预言，房地产行业将迎来严冬，甚至可能出现崩盘。从政府最近的宏观调控政策来看，很明显，房地产的过热现象已经引起了国家的高度重视。住房贷款利率上调就是一个重要的信号。与此同时，天津市出台新规定，购买二手房不得在本市落户，空置房不减免物业费等等。种种迹象表明，房地产市场的确过热，若不加以控制，一旦泡沫破灭，势必对国民经济造成巨大的冲击。本文从房地产泡沫的含义入手，对房地产泡沫的成因、现状、危害及对策作一粗浅的探讨。 房地产泡沫的含义及评价指标 （一）正确认识房地产泡沫 《新帕尔格雷夫经济学词典》中将经济意义上的泡沫定义为一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨会使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣，随着价格的上涨，常常使预期的价格逆转或暴跌，由此通常导致金融危机。也有专家认为泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格（一般均衡稳定价格）的非平稳性往上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。一般来说，在投机性泡沫发生时，价格往往会出现突然攀升，价格攀升趋势可能会使市场产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主。当价格泡沫一旦被市场发现，就会产生与原来相反的预期，出现使市场价格回归理论价格的市场力，价格可能迅速而急剧地下降，导致泡沫的破灭。那么，什么是房地产泡沫呢？房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然帐面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附属建筑物所构成，而建筑物是劳动产品，其价格相对稳定，容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。房地产泡沫是经济泡沫的一种重要的表现形式，它不等同于“房地产过热”。房地产过热，又称“过度开发”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。过热反映的是市场上的供求关系，而泡沫则反映市场价格和实际价格之间的关系，如果市场价格持续上涨，高到令人发狂的地步，而这种上涨是由于过度投机引起的，房地产泡沫就出现了。 最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。 我国房地产泡沫的现状 （一）房地产投资持续增长，略高于固定资产投资增长 2009年1-5月，我国房地产开发投资增长速度虽然逐月回落，但是同比增长仍达27%，随着产业结构的调整，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至26.1%，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来，从下表分析，2006-2009年天津市房地产投资增长率与固定资产增长率基本同步，略高于固定资产投资增长率。另外，从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在宝坻京津新城、滨海新区和东丽万科新城为主导的三大经济带。 表1 2006-2009年天津市房地产投资增长率与固定资产投资增长率对比表 年份 2006 2007 2008 2009 固定资产投资增长率% 20.3 17.9 10.1 10.3 房地产投资增长率% 35.5 42.7 23.5 22.5 （该表数据根据2010年12月31日《天津商报》有关资料整理而成） （二）房地产连