房地产估价规范与风险防范(演示稿).docVIP

房地产估价的规范与风险防范 武汉理工大学 黄学军 2003年6月第一稿 2005年9月第二稿 目 录 第一部分 房地产估价报告的作用与要求 第二部分 房地产估价报告常见的问题 一、报告的形式、格式方面存在的问题 二、报告的各组成部分存在的问题 三、报告的装订、存档方面存在的问题 四、报告的名词术语和语言表述方面存在的问题 五、估价结果方面存在的问题 六、估价技术和方法方面存在的问题 第三部分 关于估价的假设和限制条件 第四部分 典型案例分析 第一部分 房地产估价报告的作用与要求 一、对资产评估报告： 评估机构提供的资产作价意见； 履行合同或委托协议的总结； 据以界定评估机构应承担的法律责任。 要求：证明其评估的依据是充分的，评估方法是科学的，评估结果是可靠的。 对评估报告的要求：实事求是，内容全面，准确而简练。 二、 土地估价报告： 估价报告是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论的书面文件； 委托者履行评估协议、进行土地估价情况的总结； 合乎职业标准的专家评估意见 必要时可作为公证性文件。 要求：内容真实、方法得当、逻辑严密、 结论可靠、格式规范、叙述简练。 房地产估价报告 《房地产估价规范》要求：房地产估价应独立、客观、公正。 第8.0.1条规定：估价报告应做到下列几点： 1 全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套； 2 公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据； 3 准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响； 概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。 归纳与总结 综合各方观点，我们认为，房地产估价报告是： 1、记述估价过程的文件 2、反映估价成果的文件 3、提供价值依据的文件 4、具有一定的法律效力和意义文件， 5、是估价机构的“产品”。 因此，为规避估价风险，必须规范房地产估价报告；估价机构出具合乎要求、规范严谨的房地产估价报告是规避风险的基础。 第二部分 房地产估价报告常见的问题 一、报告的形式、格式方面存在的问题： （一）相当一部分机构的存档材料中没有“房地产估价技术报告”或者“房地产估价技术报告”过于简单，缺少具体的分析测算过程。 （二）相当一部分报告只运用一种方法进行评估，不符合《规范》中要求的“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价”。 1、两种以上的估价方法 2、宜选用 3、估价师的勤勉义务 4、不考虑其中一种方法的结果 （三）相当一部分机构仍沿用《规范》颁布之前的格式出具报告。在《规范》颁布实施以后，仍采用原来的格式是不妥的。 （四）大多数机构对交易课税等估价报告采用了简易格式。 根据有些评估业务数量大、价值量小、收费低的特点，在评估实际中可以采用简易报告格式（表格式报告）。 可以考虑采用简易报告格式的评估业务有交易课税评估和个人住房抵押贷款评估。另外，拆迁估价的分户报告也可以采用简易报告格式。 但有些机构的简易报告过于简单，无法说明问题，或缺少必要的假设限制条件。 建议各机构针对不同估价目的，分别制定本机构统一的简易报告格式。 （五）部分机构的房地产估价报告采用了其它报告的格式，如资产评估报告格式或土地估价报告格式。对房地产估价而言，这样显然是不合适的。 二、报告的各组成部分存在的问题： 对照《规范》中估价报告的规范格式要求，报告的各组成部分中存在着下列一些问题： 封面：《规范》中要求封面应包括估价项目名称、委托方、估价方、估价人员、估价作业日期、估价报告编号。 实际工作中发现有的报告存在缺项情况，如缺少估价人员、估价报告编号等。 （二）估价项目名称：有的报告估价项目名称不规范，有的过于简单，有的又过于繁琐。 在项目名称中，可能包括的内容有房地产的权利人、房地产所处位置、房地产的用途和类型以及估价目的 个人认为：估价项目名称应简洁明了，应包含房地产的权利人和所处位置两个要素；为方便管理和存档，可设关键词。 （三）致委托方函： 按照规定，致函落款应为估价机构全称，并加盖机构公章；法定代表人应签名、盖章。相当一部分报告致委托方函内容缺失，没有机构盖章，也没有法定代表人签名、盖章。 （关于致委托方函后面再具体讨论。） （四）估价师声明： 《规范》中要求，进行了实地查勘的估价人员应签名、盖章。有些报告无实地查勘的估价人员签名、盖章。 拆迁估价中的实地查勘： 《城市房屋拆迁估价指导意见》第九条规定：