金地_上海金地艺境花园洋房项目营销推广策略2011年销售策划方案.docVIP

金地_上海金地艺境花园洋房项目营销推广策略2011年销售策划方案 经典花园洋房 惟一性 上海首创褐石街区 优越性 洋房居住的品质感 和满足感 性价比 中等价位 面积突破 生活体验 生活主张和 居住意境 2011金地艺境花园洋房 五大推广价值点 都市 经典 时尚 【洋房优势体现 —— 三要素】 不远离的都市 不过时的经典 不刻意的时尚 轨道交通赋予的城市感、商业街让都市无处不在 褐石街区的永恒、 褐石恒久远艺境永留传 美式生活的全新体验 赫本的时尚化身 [二、客户分析] —根据产品定义客户，依据政策破解客户— A、首次购房的刚需客户——针对小户型的花园洋房产品 家 庭：80后二口之家，为了结婚买房，或三口之家，重视交通、外观、教育 职 业：各企业、事业单位、政府机关新人、自由职业者 生活状态：享受生活，憧憬美式褐石复古风，对生活品质有要求，积蓄不多，但迫于压力必须买房 家 庭：三口之家等，重视楼盘品质、升值空间 职 业：各企业中高层 生活状态：准备给小孩买房，但长期处于观望态度，由于限购，害怕房市报复性反弹，故跟风抢购 1 2 B、改善型需求的客户——针对大户型的花园洋房产品 家 庭：三口之家，重视楼盘品质、周边环境、交通 职 业：各企业中高层，政府机关中层，拆迁户 生活状态：已有一套小面积住房，但日益感到捉襟见肘，迫切需要改善 家 庭：三口之家，或两代同堂，目前居住和工作都在宝山区域，有地缘因素 职 业：各企业中高层，宝钢等宝山大型国有企业 生活状态：喜欢洋房产品，居住品质高，未来居住环境也好 生活也好将有很大提升，洋房产品非常好 有地下室、花园、电梯等，品质非常高，比万科的要好 1 2 [三、经营目标] —确立整盘经营目标，明确完成洋房销量— 【全盘经营指标】 总套数（套） 整盘总销（亿元） 高层 964 18 花园洋房 563 16 SOHO 337 3 合计 1912 37 高层：86956 ㎡ 花园洋房：68356 ㎡ SOHO：17666 ㎡ 【11年期内库存结构分析 】 物业类型 房型 户型面积(㎡） 面积 面积比例 套数 套数比例 高层 2房 71 18090 10.2% 256 13.6% 2房 91-96 39696 22.3% 431 22.8% 2房 120 24116 13.5% 200 10.6% 3房 153 8262 4.6% 52 2.8% 4房（复式） 196 394 0.2% 2 0.1% 小计 86953 50.9% 964 49.8% 洋房 3房 94-100 18312 10.3% 188 10.0% 3房(复式） 94-100 8853 5.0% 94 5.0% 3房 127-147 12303 6.9% 104 5.5% 4房 158-164 30283 17.0% 178 9.4% 小计 68356 39.2% 563 29.9% soho 36-87 19228 10.8% 337 20.3% 合计 174537 100% 1912 100% 【2011年推售节奏建议——A、高层公寓预售证8月份取得】 NO.2：SOHO：推出（384套、17666㎡） NO.1 NO.3 NO.3 NO.4 NO.4 NO.2 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 NO.4：花园洋房（ 132套、16358㎡） 高层（ 494套、46374 ㎡） NO.1：花园洋房（240套、29703㎡） NO. 3：花园洋房（192套、 23690㎡） 高层（ 447套、44183 ㎡） 【2011年推售节奏建议——B、高层公寓预售证8月份未取得】 NO.4：高层（ 494套、46374㎡） NO.1 NO.3 NO.2 NO.4 NO.3 NO.2 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 NO.1：花园洋房（240套、29703㎡） NO.2：花园洋房（192套、 23690㎡） SOHO（ 384套、17666 ㎡） NO.3：花园洋房（ 132套、16358㎡） 高层（ 447套、44183 ㎡） 【2011年签约指标】 　 套数 总销 总套数 2011完成签约套数 比例 整盘总销 2011年完成签约总销 比例 高层 964 752 78％ 17.9 14.2 79％ 花园洋房 564 451 80％ 16.2 12.5 77％ SOHO 384 224 5