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房地产基础知识培训集 房地产:房产和地产的总称,土地及地上建筑物,附着物. 拿地的的形式: 1)招﹑拍﹑挂 2)政府划拨 3)协议转让 3.房地产产权:是指传递人对土地的使用权和土地上的建筑物﹑附着物的所有权,以及有上述传列产生的他项权与抵押权. 4.中国的房地产所有权是国家和集体的. 5.土地使用权转让年限: 1)居住用地 70年 2）工业用地 50年 3)综合或其他用地50年 4)商业﹑旅游﹑娱乐用地 40年 5)教育用地.科技.文化.卫生.体育用地 50 (年数是买地日开始算的,国家是规定3年内开发,一般的开发商是用4.5年的时间这是比较正常的.) 6.七通一平:通路﹑通水﹑通电﹑通雨污水﹑通气﹑通热气(暖气) ﹑通讯. 一平:道路平整. 7.五证: 1)国有土地使用证 2)建设用地规划许可证 3)建设工程规划许可证 4)建设工程开工证 5)商品房预售许可证 两书: 住宅使用说明书 2）住宅质量保证书(交房的时候用的) 8.建筑容积率是指规划用地范围内总建筑面积与规划建设用地. 例: 我们项目700亩,35万方(建筑总面积) 35万方除以700再乘以666.6等于 容积率少:档次高.绿化多.房子少(容积率没有%的) 9.建筑方面的宽度:开间,住宅的宽度.一间房内一面墙倒另一面墙的定位轴线,沿升到另一面墙的定位轴线的实际距离. 10.长度(进深):指一间房内前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度. 11.层高:是每一层的高层层高.(中心的距离) 12.净高:中间的距离. 13.建筑面积:是指每层建筑面积按建筑勒脚以上外墙外围的水平面积计算. 14.套内面积:是按墙面投影的中间线计算. 15.总用地面积:建筑用地面积和公共用地面积之和. 16.房地产开发企业的资质:按公司不同标准划分为四个资质的: 1)一级资质注册资金不少于5000万 2)二级资质注册资金不少于2000万 3)三级资质注册资金不少于800万 4)四级资质注册资金不少于100万 要求:注册资金.职工的人数.证书.员工资质的规定(员工的素质).以及以往没有违规操作. 17.商品房公摊面积公用建筑面积: 1)相关传递人合法协议应分摊的共有部分 2)建筑物内的公用核心桶.楼梯间.电梯间.电梯井.观光井.观光厅.提物井.室外楼梯垂直移动空间及各种管道井,垃圾井道 3)建筑物内公用的公共门厅,大厅,过道,走道,走廊,沿廊,内外廊,门廊,入口大堂,疏散遍道等平行移动空间 4)套与公共建筑空间之间的分隔墙体面积的一半,外墙包括山墙,水平投影的一半 5)地面以上为本栋服务的第二配电室消防控制室,水供房.设备间,工具间,值班警卫室等. 6)突出路面有维护结构的水箱间,电梯机房,楼梯间,分机房,设备工具间 7)架空层的大堂值班警卫室,门厅,设备间,电梯间,分机房,设备工具间等等 8)地面以上高层超过2.2米得消防避难层结构转换的设备层内的电梯间,楼梯间,设备间等等(单身公寓) 18.物产生过程:立象,设计,施工,交付. 19.建筑物接触外墙地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积 20.覆盖率(建筑密度):建筑用地范围内所有建筑基地面积之和与建设用地面积的比率. 21.绿化率:建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率. 绿化率比绿地率大 22.套内使用面积:(地毯面积) 套内实际的使用面积,以及使用空间的水平投影面积计算,不包括墙体,柱子等结构面的阳台面积. 23.别墅大多是没有公摊,这要看开发商了,国家也没有硬件规定. 24.不应记录公摊面积: 1)仓库, 机动车库,非机动车库,车库,供暖锅炉房以及作为人防工程的地下室,单独具备使用功能的独立使用空间. 2)会所,储蓄所,娱乐活动室等经营性用房,居委会,派出所使用房屋(保安,物业用房) 3)开发商自营自用的房屋不仅不应计入公摊而且还应当分摊公用建筑面积(能够计入公摊的物业管理用房)一半包括物业办公,工作人员值班以及存放工具材料的用房,为多幢房屋服务的物业管理用房,可以为多幢房屋分摊,每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右,淡最高不得超之千分之六. 25.商品房销售时以建筑面积和套内建筑面积(如果就按套内建筑面积卖的话只有重庆和北京,但同比之下单价就会高.) 26.商品房销售面积等于套内的使用面积加上套内墙体面积加阳台建筑面积 27.套内墙体面积等于商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种. 1)商品房各套之间的分隔墙套与共用建筑密间之间的各隔墙及外墙均为共用墙. 2)共用墙的墙体水平投影