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新鴻基地產發展有限公司(於香港註冊成立之有限公司) 二零零三/零四年度中期業績 董事局主席報告書 本人謹向各位股東報告中期業績： 中期業績 本集團截至二零零三年十二月三十一日止六個月未經審核減除稅項及少數股東權益後之盈利為港幣二十八億四千萬元，與上年度同期盈利港幣三十六億六千三百萬元比較，減少百分之二十二。盈利減少主要受項目落成時間影響，期內落成的住宅項目較少，預計本財政年度下半年落成的住宅項目會遠較上半年為多。集團每股盈利為港幣一元一角八仙，與上年度同期港幣一元五角三仙比較，減少百分之二十三。去年盈利及每股盈利數字因計算遞延稅項已作調整。 股息 董事局議決於二零零四年四月六日派發中期股息每股港幣六角予於二零零四年四月六日在本公司股東名冊上登記之股東，此派息與上年度同期相同。 業務檢討 售樓成績 回顧期內，集團售出及預售樓宇總額，以所佔權益計算，為港幣六十九億六千五百萬元，上年度同期總額為八十一億八千七百萬元。期內出售的主要住宅物業包括元朗YOHO Town第一期、將軍澳中心、將軍澳維景灣畔第三期及長沙灣宇晴軒第一期。隨著市場氣氛改善，集團自二零零四年初以來，售樓收益超過港幣三十八億元。 截至二零零三年十二月三十一日止之六個月內，本集團入帳的物業銷售額為港幣三十億一千九百萬元，上年度同期的銷售額為港幣八十八億八千九百萬元。受入伙紙批出時間影響，集團於期內祇完成以下兩個發展項目，所佔樓面面積共八十萬平方呎：  項目 地點 物業 用途 集團所 佔權益 (百分率) 所佔樓 面面積 (平方呎) 昇悅居 長沙灣荔枝角道833號 住宅/商場 35.44 562,000 維景灣畔第三期B 將軍澳澳景路88號 住宅 49 284,000 總計 846,000 本財政年度上半年內完成的住宅項目中，超過百分之九十五經已售出。 土地儲備 於二零零四年二月，集團向一發展財團前成員購入紅磡九龍內地段11076號住宅發展項目百分之五十權益，所佔樓面面積為七十九萬三千平方呎。自去年七月以來，集團的土地儲備亦增加一幅位於汀九的酒店用地，樓面面積為三十一萬平方呎，此項目將作長期投資之用。 目前集團在香港擁有土地儲備達四千五百五十萬平方呎，包括二千零五十萬平方呎已落成的投資物業和二千五百萬平方呎發展中物業。此外，集團亦持有地盤面積逾二千一百萬平方呎的農地，大部分位於新界現有或計劃興建的鐵路沿線，正申請轉換土地用途，主要作發展住宅，其中多數已進展至較成熟階段。 地產發展 自去年七月以來，住宅物業市場明顯復甦，主要由於中央政府推行連串振興經濟措施、特區政府的配合、市場重拾信心和經濟復甦。股票市場持續暢旺進一步帶動樓市，豪宅表現尤其突出。置業人士的組合變得較多元化，大多數為真正用家，當中包括不少換樓人士。 政府透過勾地表方式恢復賣地，以及在全面和以市場為主導的房屋和土地政策配合下，將有助加強置業者的信心，使現時復甦中的樓市得以持續。 在逐步改善的經營環境下，本集團在新樓盤的推廣和銷售方面，充分發揮優質品牌效應，並致力進一步提升物業的邊際利潤。除加強企業品牌外，集團亦引入創新概念，為個別樓盤建立獨特風格。 本集團經常密切留意顧客瞬息萬變的需求，包括他們對單位面積、間隔、設計、設施和質素的意見。集團將繼續為買家提供不同面積的單位供選擇，並於未來發展項目中，增加面積較大的豪華單位。 於本財政年度上半年及預計在下半年度建成的物業，列舉如下： 住宅 商場 總計 所佔樓面面積（百萬平方呎） 樓宇銷售 0.8 0 0.8 收租物業 0 ** ** 合計 0.8 ** 0.8 下半年 樓宇銷售 2.5 0 2.5 收租物業 0 0.1 0.1 合計 2.5 0.1 2.6 全年總計 3.3 0.1 3.4 **少於十萬平方呎 收租物業 回顧期內，集團的租金收入為港幣二十四億八千九百萬元，連同在合營項目應佔權益港幣二億三千八百萬元計算，集團租金總收入共達港幣二十七億二千七百萬元，較去年同期輕微下跌百分之三。集團旗下收租物業的整體出租率維持於約百分之九十二的水平。 受惠於個人遊政策，以及本地消費信心增強，本港零售業明顯復甦。集團旗下商場的消費額亦有所增加，尤其是位處旅遊點及分佈於鐵路沿線的商場，表現尤其突出。隨著租戶的營業額得以改善，以及於訂立新租約及商戶續租時可錄得較高租金，集團的整體租金收入將得以加強。 集團致力保持旗下商場的吸引力，並與租戶建立長期關係，將繼續在商場內舉辦推廣活動，吸引更多人流及剌激消費，並定期重整租戶及行業組合，以把握內地旅客大增所帶來的商機。集團將繼續貫徹經常翻新旗下商場的策略。 由機構遷往較優質寫字樓及新公司進駐帶動需求，寫字樓租務呈現改善跡象。甲級寫字樓如國際金融中心的租金，與去年比較已有增長。