星河酒店项目建议书（PPT 96页）.ppt

? 二、中心区商服物业特征1、政府统一规划，构筑中心区商业圈2、商服物业发挥空间大3、高档次品牌、商家少4、商业氛围成熟，需假以时日 小 结：高起点、高规划、高投入的中心区将是无可争议的深圳未来商业中心，是深圳未来最具国际性、现代性、最高档的商圈，shoppingmall、高中档百货、高中档餐饮、高中档娱乐的发展空间巨大。中心区目前商业氛围尚未形成，随着中心区建设的推进，片区商业物业的价值须经数年的增长，方可能达到预期目标。 ?三、地铁商业简析 1、深圳地铁规划特点 ——高起点 高规划 高投入 2、国内外核心城市地铁商业经验的启示 1）发展商出租，经营者入场经营交纳租金；2）发展商自营、联营（保底扣点方式抽取租金）；3）发展商出售给投资商或小业主，投资商或小业主对 外租赁或经营。 地铁商业物业特点 A、 以租赁经营为主要方式，销售为辅助方式，租赁 的对象为大中型商家；B、 地铁商业业态也较为复合化，市场定位较完善， 经营业态较齐全，集超市、百货、散铺于一体。 C、 与地铁出口连接方式多样化，有专门通道连接方 式、融为一体式、间接连接方式D、 尽量缩短物业与地铁空间连接的距离 结 论：1、 地铁商服物业，利润实现以租赁经营方式为主。2、 地铁商业的销售与经营比预期难度大，市场价值体现 需假以时日。3、 地铁商业本身不具备支撑市场，必须凭借地面商业气 氛共同促进，目前因凭借地铁直接带来的商圈格局并 不明显，主要商圈仍是以原有市场格局下的辐射力影 响地铁商业本身的发展。另一影响地铁商业的经营重 要因素是与地铁的连接方式。 四、项目定位 （一）产品定位思考 属性特征一：集商业、酒店、写字楼于一体的综合项目 属性特征二：超五星酒店规划 属性特征三：地铁出口接入地下商场 属性特征四：CBD中轴线核心地带，毗邻会展中心 结论：超前规划、高档次、高配套的综合型商务物业 其中： 酒店——超五星酒店 写字楼——与酒店服务相匹配的高档写字楼 商业——与片区形象相匹配的高档商业街 ?定位思考一：写字楼规模不大，与其他写字楼相比竞争 优势不强，如何在竞争中制造差异性？定位思考二：如何利用星级酒店资源来提升项目的附加值？定位思考三：如何在短期内迅速收回投资，但同时引进境外 大型企业？定位思考四：如何在本项目中打造星河地产的品牌？ 思考：1、要塑造项目品牌，必须引入大型国际知名企业进驻，从而以进驻企业的品牌提升项目品质，树立项目的高档形象；矛盾点：跨国企业对写字楼的使用多以租赁为主，从而不利于资金的迅速回收。2、要想尽快收回资金，必须迅速实现销售，即要将写字楼迅速卖出去；矛盾点：有购买写字楼习惯的客户多为国内企业或投资者，不利于项目品牌的提升，同时，写字楼部分规模小、产品差异性不明晰，竞争压力大，销售实现难度大。 （二）产品定位1、可供本项目选择的销售方式l?传统综合性甲级写字楼l?主题式写字楼l?产权式酒店服务型写字楼 2、对以上三种方式的比较分析 （1）传统的综合性超甲级写字楼?优势：1）开发手法较成熟，一般不会出现较大的定位上失误，因 此风险性较小；2）易于销售执行?劣势：1）同类物业竞争压力大；2）价格承受力相对较低； 3）与中心区写字楼定位同质化，竞争优势不强；4）与周边超高层写字楼项目不可避免的存在同质化竞争， 且本项目的办公部分在形象和规模上处于弱势地位；5）本楼盘写字楼部分规模不大，宣传力度受同比率宣传 费用限制，加上差异化不大，概念缺乏冲击力，难以 成为市场亮点，价格难以提升；6）不利于发展商品牌的再提升 （2）主题式写字楼 优势：对于本项目而言，个性鲜明，有利于塑造产品的差异性，提升发展商的品牌劣势：1）依靠一个行业消化一栋写字楼尚存在一定难度，另一方面有这种消化能力的行业多为有国际影响力的跨国企业，而这种企业多选择租用写字楼；若租售并存，又不利于发展商迅速回收资金；2）对行业的选择性强，客户面较窄 （3）提供5星级酒店服务的产权式写字楼优点：1）? 作为一种纯投资物业，投资吸引力较大，销售实现 较容易，能迅速收回投资；2）? 打造5星级酒店式写字楼