泉州高端楼盘市场.ppt

泉州高端楼盘市场调查报告  时间：2009年2月11日-13日 调查目的: 了解泉州市区高端楼盘的最新营销动态调查手段: 踩盘调查路线:海景国际-----泉州奥园 西湖豪庭-----西湖一号-----湖景花园 富临华城-----宝珊花园-----千亿山庄 嘉琳广场-----聚龙小镇 调查时间: 2009.2.11-2.13调查部门: 策划部 *项目定位 千亩都市绿岛，顶级私家别墅*项目诉求 海岛江景、高档配套、无尚品质 *项目劣势 临近入海口，腐蚀性较大，风大；空气较其他别墅差； *推出在售别墅 七组团海德园由42幢610.82～918.21㎡的花园别墅组成，于07年10月开始动工建设，截止目前42幢建筑已准现房；08年9月6日开盘仅推出10套别墅对外销售，其中9套610.82～668.88㎡以及1套900.36㎡。 而八组团项目约34幢独立别墅，工程进度已出地面，尚未公开发售，具体规划待详。 * 户型配比及销售情况   七组团海德园户型配比：（可售房源共42套）   08年9月6日开盘当日主推“天域”高层住宅（单套面积在160—270平方米之间），而对七组团海德园的营销相对较少，只推出其中的10套对外销售，面积段主要集在在610.82～668.88㎡之间，价格650万/套起，按产权面积来算，起价在11000元/㎡左右；据现场了解，截止到目前已售出5套（关系户定3套，内定2套，已售别墅均价15000元/㎡ ），购买者一般都与董事长等高层领导洽谈，现场不再做过多推广。 【泉州奥林匹克花园】 * 基础数据 * 最新营销动作： * 基础数据 小独幢别墅---双拼（峰青园）占地约400平方米建筑约430平方米 销售情况： 整个项目推出的别墅近售罄，仅有采薇园：独栋：1栋，占地面积900多平方米，建筑面积约1000平方米，总价1600-1700万元； 后期开发尚未推出，据了解，其将规划为叠加式别墅，具体数据待详！* 总结及分析：  本项目采用分组团式规划，利用背靠大坪山的天然地势沿坡地打造半山园林别墅区。项目整体布局较有层次感，高低错落；园林景观主轴线清晰，有一定的亮点；  规划了独栋、双拼、联排多样别墅产品，从面积上看拥有了较长的产品线，从200㎡出头的联排到1000多㎡的独栋，总价分布上从早期的100多万一直到后期山体独栋别墅的1500多万，具备很大的弹性空间。别墅规划紧密排列，导致失去了豪宅的私密性空间，从而显示不出别墅所应该具有的大气、舒适、身份标志。  在户型的设计上，虽然全案的产品户型多样性，但在格局的设计上显得较为落后，存在诸如局部布局不够合理、功能性弱等明显缺点。 * 基础数据 产品定位 “私藏泉州西湖，珍品山水大宅”，西湖高端住宅、别墅区。* 产品分析 本项目共有独栋别墅18栋、多层住宅3幢、小高层住宅8幢。其中1＃楼，7层；2＃楼，9层;3＃楼，12层；4＃楼和5＃楼17层；6＃楼14层；7＃楼8层；8＃楼9层；9—11＃楼6层，为花园洋房；其他为独栋别墅。  ------别墅 面积范围：815—2125㎡；主力面积850㎡，其占地面积1亩—6亩; 别墅产品特点：总共18栋独栋带电梯别墅，其配备low-e中空玻璃、日立电梯、中央空调、冠林品牌智能系统等，一线环绕西湖水域，是泉州景观效果较好的别墅住宅。每户别墅除赠送私密性强的大面积地下室（包括双车位）、花园和露台外，更拥有私家游泳池。 -------住宅 面积范围：164—337㎡；主力面积195-237㎡，具体配比如下表： 产品特点：作为景观住宅项目，在户型设计时保证更多户型的景观面是最大的宗旨。沿湖阶梯式退让的行列布局，最大限度地保障后排高楼层建筑的景观面。户型分析：户型面积设计单一的大户，标榜居住的舒适度和私密性。大面积、高总价的产品区隔了客户群体，用以体现项目的高端性。在户内的格局设计上以大入户花园、私密性的舒适主卧为最大亮点，最大化地保证客厅、主卧等主要功能房间的景观视野。但如此高总价的产品却在附加值和性价比上做得不够理想。 项目销售情况--------销售价格独栋别墅：单价约25000元/㎡；住宅：均价约1