荆州金江宝邸项目市场策划报告.doc

荆州金江宝邸项目市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第  PAGE 118 页 共  NUMPAGES 118 页 荆州金江宝邸项目市场策划报告 上海铭扬房地产经纪公司 第 1 页 共  NUMPAGES 113 页 第一部分 市场分析篇 第一章 荆州房地产市场开发环境分析 一、荆州宏观经济环境分析 （一）荆州城市基本情况分析 1.城市区位 荆州市地处湖北省中南部，江汉平原腹地， 长江自西向东横贯全市，全长483公里。荆州东连武汉、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荆门、襄樊。 2．城市规模 全市国土面积1.41万平方公里，下辖荆州、沙市两区，江陵、公安、监利三县和松滋、石首、洪湖三市，总人口640万，其中中心城区面积59平方公里，人口75万。 【分析评述】 荆州城市中心距武汉直线距离约200公里，距孝感直线距离约181公里，距荆门直线距离约76公里，距宜昌直线距离约80公里，距岳阳直线距离约140公里，距常德直线距离约154公里，距张家界直线距离约217公里，其处于湖北与湖南的接壤处，因此就区位条件本身来说还算不错，但其城市无航空机场及铁路客运站，基本依赖公路及长江水路运输，在城市化加速发展的进程中，这类中部城市无疑在商贸往来和旅游客源的引入上相对其他城市要吃亏很多，因此目前诸如宜昌、襄樊、黄石、孝感等城市的发展速度已明显快于荆州，荆州的城市竞争力在湖北省内处于比较弱势的位置。 荆州总人口达640万，但中心城区人口只有75万，城区面积也只59平方公里，在所有中部城市中，城市建设发展尚处于比较落后的局面，对房地产开发来说既有机遇也有风险，这主要将依赖于政府对整体城市的建设规划。 （二）荆州城市经济发展状况 国民经济——2007年全市生产总值519.6亿元，同比增长12.4%，创建市以来最好水平；全市人均生产总值为8093元，按现行汇率计算超过1100美元。 消费——社会消费品零售总额299.6亿元，比上年增长17.9%，增速比上年提高3.2个百分点。住房消费继续升温。全年商品房销售额增长99.9%，住宅销售额增长104.3%。 外贸出口——全年外贸出口4.87亿美元，增长59.1%，增速高出全省28.6个百分点。 旅游——全市接待国内旅游512.6万人次，增长18.1%，国内旅游收入27.2亿元，增长23.4%。入境旅游者2.77万人次，增长18.1%，旅游外汇收入982.1万美元，增长30.6%。 固定资产投资——全年全社会固定资产投资210.7亿元，比上年增长40.8%。固定资产投资增幅居鄂州、随州之后列全省第三位。 财政收支——2007年全市实现财政收入34.09亿元，比上年增加5.03亿元，增长17.3%。税收占财政收入的比重达到83.6%。 金融——金融业保持增长态势。年末城乡居民存款余额431.6亿元，增长9.1%。金融机构贷款余额299.7亿元，比年初增加了40.2亿元，金融机构对地方经济的扶持力度明显加强。 居民收入——全市城镇居民人均可支配收入达到10840元，比06年增加2122元，接近全省城镇居民人均可支配收入水平（2007年全省城镇居民人均可支配收入达到11485元），增长24.3%，增幅比上年提升16.6个百分点。城市居民人均工薪收入9030元，占居民可支配收入的83.3%，比上年增长48.3%。 【分析评述】 近几年，荆州经济建设发展平稳上升，但速度不及周边同级的宜昌、襄樊、黄石等市，连一度引以为豪的社会消费品零售总额长期排名全省第二的位置，目前也已被襄樊和宜昌超过。政府的不作为，城市的懒散作风一度引憾为“沉沦的大荆州”。可喜的是，07年的经济全面复苏，各项指数增幅惊人，商品房销售更是翻倍增长。 （三）荆州城市区位发展与房地产开发价值评估 武汉城市圈经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区”。同时获批为“两型社会”改革试验区的还有长株潭城市群。 省工商局公布对外商企业投资房地产情况的调查结果表明，外商投资湖北省房地产热情不减。2007年全省新增外资房地产企业31户，新增投资总额创下历史新高，达到9.73亿美元，与2006年相比增长228.72％。从2005年开始，外资涌入湖北省房地产进入高速增长，年增速一直保持在80％以上。其中，约七成外商房地产项目主要落户在武汉，且投资总额在1000万美元以上的都设在