瑞峰优慧垛发布20161121—20161127东莞楼报告周报.DOCVIP

瑞峰置 品牌房企项目多次加推 市场成交继续回暖 一、导读 1、宏观环境：人民币汇率创新低 楼市调控持续加码 东莞住房公积金实现网上办理 全国： 11月25日，中国人民银行官方公布的人民币对美元中间价大幅下调83点，报6.9168，创2008年6月11日以来新低。人民币兑美元汇率快速下行，其主要原因是特朗普上台后一系列财政计划刺激及美联储的加息导致美元快速升值，而非人民币贬值加速。对于房地产层面带来影响表现在2大方面：1、面对人民币汇率的下行压力，外债较多的房地产企业随着未来人民币汇率的下行，这些债务将为企业进一步增添成本；2、国际热钱或逐步流出中国，不敢轻易进入中国房地产市场，可能会推动国内住房资产价格下跌。 11月27日，《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布，《意见》为解决长期以来社会所关注的房屋土地使用权到期问题、土地房屋等财产征收征问题等八大产权问题明确方向，70年宅地续期问题即将有法可依。另外热点城市房地产调控不断升级，表现在北京市住建委提出自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，即拟为70年；长沙市政府发布7条楼市调控措施，包括加大市场供应、严控“双外”(外省户籍、外省工作)购房等，打击投机炒房；福州严令楼盘备案价格零增长并要求二套房公积金贷款首付提高到50%等城市，可见本轮调控实质大于形式，执行层面非常严厉，调控必须要见实效；同时侧面反映出调控升级的前提是谁房价冒尖谁出政策。 东莞：东莞市住房公积金单位新开户业务于11月24日纳入企业登记注册“一网通”改革，实现网上办理。通过“一网通”改革可实现无纸化办理、“零跑动”以及有效避免信息重复或出错。大大方便单位经办人。另外，中堂镇打造汽车商贸及零配件产业雏形显现，吸引多家汽配集团公司落子当地，进而发展汽贸产业，以此实现对接广州，对中堂经济及房地产也将带来一定利好的影响。。 2、新增供应：项目批量加推成常态 东北、水乡片区成供货大户 上周供应持续放量，共有11个项目在房管局进行备案，合计住宅供应2097套，面积约22.48㎡，环比下滑4%，虽然从环比上看，供应量小幅下跌，但是依然保持在高位上运行。供应集中在东北片区和水乡片区，项目多采用批量加推模式，如绿地大都会推89-143㎡洋房570套、恒大翡翠华庭推74-121㎡洋房288套、万科·珠江东岸推73-97㎡洋房492套。从供应产品来看：洋房刚需户型供应依然受宠，70-130㎡供应占93%；别墅上周有3个项目入市，皆集中在松湖片区，以150-400㎡产品为主。 而非住宅供应方面，合计供应123套，面积约为1.1万㎡，以商铺为主，推货水平回归常态。 从上周新拿预售证来看：虎门碧桂园、满都·中央时代、凤凰台、龙城雅郡、金田花园花域、莲湖山庄、汇景豪园、绿地公馆、长堤1号及金色半山或将在近期入市，其中满都·中央时代、汇景豪园以及金色半山为纯新项目。。 3、成交情况：品牌房企项目多次加推 市场成交继续回暖 上周东莞全市住宅成交1233套，面积约13.56万㎡，环比上涨47%，主要原因有：1、受益于供应持续放量，成交量上涨，供应连续三周保持高位运行，助推成交量在低谷中逐步往高走；2、麻涌、常平和大岭山新品集中网签，三个镇区皆突破百套成交，成交套数总占比64%，支撑作用大；3、 品牌房企贡献力度大，尤其表现在碧桂园、万科、恒大、绿地等，其畅销项目多次加推，去货率普遍较高，推动市场回暖。 4、成交价格：住宅均价14927元/㎡ 价格结构性波动幅度较大 上周东莞楼市住宅均价14927元/㎡，环比下滑17%，主要表现有：1、近几周，成交基数小，受个盘影响，价格结构性波动幅度较大。2、非一线镇区成交占比高，麻涌(10364元/㎡）和常平（12281元/㎡）成交套数占比有56%，价格拉低作用较大。3、凤岗别墅成交拉高区域价格，上周益田大运城邦（65471元/㎡）成交3套别墅，直接助推区域均价环比上涨62%。 5、楼盘活动：房企积极推货开盘潮再次来袭 一口价促销频现 新政落地执行已有一个多月，市场对政策开始逐步接受，购房客户入市欲望有所增强，刺激房企从原来观望转向积极推货，开盘的项目不断增加，上周6大项目进行开盘，集中在水乡片区和临深片区。从去货来看，新开项目冷热不均，部分项目由于定价合理及前期蓄客较为充足，去货率有所提高；而主打深圳客的项目去货率普遍较低，如在深圳进行开盘的中信红树山、新开的三正瑞士公馆等项目去货在4成左右，可见目前深圳客观望情绪较为浓重。 开盘的项目表现在：三正瑞士公馆推34套181-203㎡别墅，均价40000元/㎡，去化约5成；同步推售184套97-112㎡洋房，均价23000元/㎡，去化约3.4成；恒大翡翠华庭推151套74-121㎡2-4房，