房地产广东市场分析报告2003.doc

2003年广东房地产市场分析报告 2003-06-10 2002年度本省房地产形势的基本评价是稳定、有序、健康、发展。但也潜在一些值得注意的风险因素。表现在积极一面的现象很多。如房价稳中有降、投资与营销稳步增长、市场竞争有序、二手市场活跃、市场竟争特征明显等等。这一类的评述在近期的市场分析文章与各级领导的报告中多有论述，在此不再一一列举。 2003年度的房地产市场形势按目前的市场行情和整个国民经济发展趋势来判断，也应当继续保持稳步增长的态势。按照经济现象中的惯性原理，外界环境只要不发生大的变异，2003年度的房地产，仍然会保持稳定和健康发展的势头。 党的十六大所确立的全面实现小康的宏伟目标，预示着国家经济发展仍将呈现快速增长的局势；2003年又是各级政府的换届年，新一届领导大多雄心勃勃，要为加强基本建设投资力度、发展地方经济、改善人民生活做一番事业。可以预计，2003年度中央积极的财政政策、中央和地方大规模的城市建设和基础设施建设方针都不会发生变化。2003年，我们又面临中央城镇化重要战略决策附诸实施的机遇（广东要建设268个中心镇），这些都是利好因素。经过10多年的磨炼和积累，广东的开发商们大多创下了自己的品牌，积累了丰富的经验，拥有了雄厚的财力，一个个磨刀擦剑，蓄势待发，要“上山下乡”，大干一常没有理由对未来持悲观态度。所以我说，2003年度本省的房地产市场基本上仍能保持目前的发展态势，稳步推进。 但是，应当看到，即使在稳定发展的过程中，也存在一些值得注意的问题和潜在的风险。我总认为，业内人士对这些问题谈得不够，分析的不透，尤其是主管当局和开发公司的决策者们，相当一部分人还未给予足够的重视。所以我今天的发言，将重点谈存在的问题与潜在的风险。不是拨凉水，而是在过度的兴奋之时加一点镇静剂，以期引起争鸣和重视，防患于未然。。我将从目前房地产市场上几种值得注意的问题、问题的成因与潜在的风险、对2003年度本省房地产形势的基本估计等三个方面来谈谈我的分析与判断。 一、目前房地产市场上几个值得注意的间题 1、房地产开发投资规模偏大 表1 年份 国内生产 全社会固定资产投资（2） 房地产开发投资（3） 比重 总值（1） （2/1） （3/2） 1998 1841.61 758.83 269.36 41.20% 35.49% 1999 2056.74 878.26 295.9 42.20% 33.69% 2000 2437.78 923.67 355.58 37.89% 38.49% 2001 2685.75 972.5 381.02 36.21% 39.80% 2002 3001.69 1001.49 424.19 33.33% 42.40% 由上述广州市的几组统计数据可看到，近几年固定资产投资规模占国内总产值35%以上，房地产的投资规模占固定资产规模33.69%至42.40%。显然，这个规模是太大了。 2、土地批租规模失控（既有总量失控也有单幅土地批租规模失控） 开发商竟相储备土地（圈地）、住宅小区规模越来越大。 （1）2002年1至11月份，全国购置土地面积20245万m2，同比增长45.3%。 （2）本省的一间开发公司在北方一个城市一次就圈地18000亩（12平方公里）。其他的大开发商也纷纷在广州郊区和北方城市圈地。占地、购地，屯积土地资源成风，越括越猛。 （3）单幅土地规模最大的碧桂园凤凰城占地667万平方米。 （4）有一家开发商，仅在广州及周边地区征地就超过2600多万m2。 （5）在广州超过100万m2占地面积的住宅小区就有14个。增城和南海还各有2个最大楼盘。 3、开发公司资产负债率大幅提高，拖欠工程款和地价款现象严重，房地产开发经营利润锐减 （1）据统计，全国2万多家房地产开发公司，平均资产负债率高达70%以上，广州市的房地产开发公司则高达78%。就是号称广州30强的大开发公司，平均资产负债率也高达70%以上。 （2）2001年全国开发公司拖欠工程款1358亿元，比2000年增长22.7%，占完成投资额的21.4%。2002年1至11月，比2001年增长了36.2%，占完成投资额的15.8%。 （3）2001年广州市1300多家房地产开发公司中，只有100多家盈利，回报率仅3.2%。 （4）据说仅广州的地价欠款就高达100亿元以上。 4、房地产开发过程中的政企职能错位现象日益严重 （1）开发商不仅要建设中小学、幼儿园、医院，还要经营和管理中小学、幼儿园、医院，公共治安、交通、教育、医疗卫生。许多明显属于社会公共事业的项目建设和经营管理责任，都落在开发商身上。有些开发公司的老总或物业管理公司的经理，简值就是一个村长、镇长、市长。 （2）大型楼盘社区管理职能与物业