上半房地产市场总结与展望.ppt

上半年政策四大特点之一：着力调整供求关系 土地市场：土地供应计划完成率偏低，十大城市受影响程度更大，出让金同比显著下降 土地市场：上半年全国住宅用地推出成交量总体低于去年，6月供应加大带动成交量有所增长 土地市场：上半年住宅用地的楼面均价、溢价率持续走低，开发商投资策略趋于谨慎 土地市场：上半年全国130个城市土地出让金微涨，北京、上海等城市降幅显著 重点开发企业：上半年代表性房企销售额同比增速接近50%，部分企业完成全年销售目标的40%以上 下半年展望：政策从紧态势不会放松，保障房建设将获更多政策支持 下半年展望：上半年多数城市供地计划完成率不足三成，下半年供地将增加 下半年展望：更多开发企业加快推盘节奏以提升销售业绩和加快资金回笼，下半年降价促销范围可能扩大 下半年展望：供应量上升、定价合理将带动成交量继续回升，但政策依然从紧背景下大幅上升的可能性不大 THANK YOU! 数据来源：CREIS中指数据、 从今年上半年全国130个城市土地市场来看，住宅用地推出面积同比减少15.2%，成交面积同比下降6.4%，总土地出让金与去年同期基本持平，但十大城市住宅用地推出和成交量同比降幅接近40%，总土地出让金同比大幅下降23%。 从住宅用地供应完成率来看，全国总体完成率约25%，北京、重庆、广州等多个城市计划完成率不足两成，其中北京仅完成计划供应的9%。为完成全年供地计划以及地方政府财税收入，预计下半年各地将加大优质土地供应。 表：2011年上半年部分城市土地计划完成情况 15% 28% 10% 30% 19% 22% 9% 土地供应计划完成率 均值 杭州 重庆 天津 广州 上海 北京 　 数据来源：CREIS中指数据、 今年上半年全国房地产开发企业资金来源整体继续保持增长，但增量资金主要源于自筹部分和购房者定金及预付款，前者占资金来源比重上升至38.6%，后者上升至25.5%。而银行贷款同比仅增长4.6%，占资金来源比重降至17.9%。 在房地产政策调控力度不会有明显放松的大背景下，随着土地供应大幅增加、保障房的集中建设，预计下半年市场供应仍将维持高位。在销供比仍低于1、多数城市可售量上升、库存压力加大的现实情况下，预计三季度将有更多房地产企业将选择通过价格调整来加大资金回笼，同时提升企业销售业绩。 图：2009年资金房地产开发企业资金来源增速情况 受供应量增加带动，今年5-6月成交量有所回升，加之去年同期成交量较低，同比也由下降转为增长。但目前市场仍未出现明显回暖迹象，5-6月成交量的上升幅度不及供应量，销供比仍持续低于1，多个城市可售量（代表库存水平）上升。近期二、三线城市成交同比降幅反而大于一线城市，表明政策对市场的影响将逐步深入。 随着2010年大量新建房屋的逐步入市，推盘节奏将加快，预计下半年商品房供应水平可能持续上升。推盘量的增加很可能会导致开发商降价促销。 在调控政策依然严厉的大背景下，投资性需求已完全挡在主要一二线城市之外，因此，尽管供应增加、价格平稳甚至下调会带动部分刚性需求释放，促进成交量进一步回升，但达到去年9-12月高位水平可能性不大。 * ???????????? China Index Academy 中国指数研究院 2011年7月 2011年上半年房地产市场总结与展望 一、政策走势：调控紧盯市场持续加码，呈现四大特点二、市场变化：新房量价受到抑制，土地、二手房受影响更大三、前景展望：调控影响深入，调价促量趋势更加显著 目录 图：全国商品房市场量价变化及代表性政策 4月“国十条” “9.29新政” 1月“国十一条” 1月“国八条” 概述：此轮调控紧盯市场变化持续加码，政策密度大且涉及方面全 经济手段和行政措施并用，不断强化地方政府责任 经济手段：不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等； 行政措施：在部分城市限购、限制外地人购房贷款、限制外资购房，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施抓落实等。 抑制投资投机需求和增加供给并重，特别是保障房政策落实力度大 数据来源：CREIS中指数据、 注：销售面积除2月外，均为单月而非累计增长率；价格指数自2011年1月起为70个城市涨幅的平均值，通过国家统计局公布的数据计算得出。 图：此轮调控代表性政策汇总 建设保障性住房1000万套，商品住房用地供应不得低于前2年年均供应量 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量 三类房用地不低于住房用地的70%，总供地18.5万公顷，建设保障房580万套 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入家庭住房困难 增加供给　 明确要求35个大中城市及房价上涨过快城