(原版)“南铁幸福城”项目物业管理的方案.docxVIP

广西千慧企业营销策划有限公司“南铁幸福城”（暂定名）项目物业管理设计方案千慧策划2015/6/4初步方案，仅供参考【目录】前 言……………………………………………………………………………………………4第一章、管理机构组建…………………………………………………………………………5一、项目简介二、物业管理集团机构设置三、物业项目人员配置四、建章立制第二章、设备选择方案…………………………………………………………………………9一、公共设备选择（一）节能环保产品1、太阳能的利用2、雨水收集系统（二）智能管理设备1、智能停车管理系统2、自动洗车系统。3、社区及居家安防系统4、“数字化社区”管理平台第三章、物业管理节能措施…………………………………………………………………21一、公共照明系统的节能二、变配电设备节能三、三相用电交流电机变频节能四、二次供水系统节能五、水电计量表具的量化管理第四章、物业介入和接管……………………………………………………………………22一、接管前期准备二、物业接管程序三、物业管理的启动四、制定客服流程五、物业费用六、社区业主入伙七、项目业主委员会筹建八、项目综合管理服务费用第五章、物业管理……………………………………………………………………………27一、总体管理服务安排二、安全保卫三、卫生和绿化四、设备设施维护五、社区文化六、物业管理收费七、非业主物业服务收费第六章、商业运营………………………………………………………………………………34一、文化娱乐二、社区超市三、商务服务四、医疗卫生五、家电维修六、社区理发七、特约服务结 语 …………………………………………………………………………………………40附件：家庭智能系统方案 （推荐） ………………………………………………………41前言“南铁幸福城”是南铁房开公司响应国家“以房养路”政策建设的一个房地产开发项目，为树立公司地产品牌，经充分研究，决定以优质的物业管理服务打造项目卖点，以赢得市场认可。 公司拟在项目智能、节能化管理方面，投入巨资，大力购置设备，建设一个高度智能化的物业社区，让业主在享受到智能化便利的同时，又能享受到家庭节能和降低物业费用的好处，这是普通住宅所没有的。 南铁幸福诚是广西智能社区的先锋，理念超前，品质高雅，具王者风范。它的成功建设，必将成为广西地产界的标杆品牌。 第一章、管理机构组建一、项目简介南铁幸福城（下称“项目”）位于柳州市潭中西路富丽家园东侧，总用地68.7亩，容积率4.8，建筑密度26%，绿地率30%。总建筑面积约28万㎡，其中住宅面积17.83162万㎡，商业面积2.25万㎡。住户1846户，停车位1849个(地上91个)。设置有300㎡社区文化活动中心。项目规划12栋建筑，其中，低层商业楼3栋（3层）；高层住宅楼9栋（6栋33层和3栋34层）。项目周边银行、学校、超市、酒店、菜市场、邮局等配套一应俱全，有10多条公交线路直达项目，广场和公园环绕其中，是一个理想的居家好去处。二、物业管理集团机构设置本机构为物业管理组织行政架构，适用于对南铁房开公司旗下所有地产物业项目管理。三、物业项目人员配置（一）部门组建根据所确定的管理档次及项目物业管理实际情况,项目物业管理处拟设置工作人员。 序号部门岗位人数岗位职责1项目经理1全面负责经营管理。2综合服务部部主任1具体经营事务、人事行政等。管理员1记账和档案管理。物业收费员1物业管理收费等。3安全管理部保安部15安全保卫、停车管理、秩序维护。4工程管理部水电工3设施维护、维修、电梯维护等。5环保绿化部绿化和保洁员6公共区域卫生保洁、绿化养护。（说明：公司商业运营中心业务不纳入物业管理系统，所有职员根据项目需要聘用。）（二）人员聘用和培训所有职员由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干送市主管部门岗位培训结构培训，培训及格上岗。培训率100%。培训内容为：物业管理专业管理概念、日程物业管理工作、紧急应变的处置、业主及用户投诉处理、各个岗位的培训等。 （三）工作服装所有员工用定制制作的服装，行政人员以西装套装为主，衬衣裤子鞋袜都一整套配套提供。岗位人员专用制服配套提供。 （四）保安装备 提供的使用器械要实用与新式，耳麦式对讲机，手持平板电脑、监控设备，电动巡逻车，保存装置，免费WiFi等。四、建章立制根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《业主手册》。制定严谨科学的各项物业管理制度（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序等），并在入伙前完成。 建立健全的物业服务管理体系化制度和完善的服务流程，是一个物业管理公司的基本要求。物业公司主要管理制度如下：《业主手册》、《物业员工出勤管理制度》、《物业员工工作纪律制度》、《物业员工行为规范》、《项目易耗财物申购、