开发经营地块分析报告.doc

房地产开发与经营实训报告 地块分析报告 一、地块概况 1.基本规划指标实训指导书.DOC土地编号 土地 位置 宗 地号 土地面积（亩） 土地 性质 出让 年限 容 积率 绿 地率 建筑 密度 控制 高度 PC2008-05 东盟商务区 0416921 31.604 住宅 70 ≤3.0 ≥40% 30% ≤75米 地块住宅商品房项目中套型建筑面积90平方米以下住房面积，必须达到住宅开发建设总面积的70%以上凤岭南邕江环绕、依靠青秀山、青秀山高尔夫球场以及石门森林公园等景观资源。东盟商务区拥有完善及高尚的配套，包括有占地4.88公顷的办公区，4.89公顷的商业区，4.37公顷的文化用地区，1.93公顷的商业停车区，3.87公顷的会议展览区，总用地10.2公顷的宾馆渡假区，13.53公顷的包括国际学校的教育科研区，79.75公顷的体育公园等。犹如一个高贵悠然独立的城中城。 　　交通路网配套： 　　中国-东盟商务区内的道路工程建设目前已经进入成形阶段，商务区内政府批修的24条主干道已有多条通车。另外，纵横交错的道路使得风岭南片区的交通极其便捷。商务区内有中文路、中柬路、中缅路等，以及会展路、青秀路、越秀路、桂秀路、青环路等交通路网的建设，从青秀路可直通南宁绿肺“青秀山自然风景区”、从青环路可直抵南宁市青秀山高尔夫球场等。 　　医院配套： 　　在医疗方面，就目前看来凤岭新区内的医院确实少之又少，仅有广西中医学院一附院健康医疗中心及一些小型的社区诊所，但是从未来的规划看，政府将结合民族大道将凤岭南、北两个片区的现状特点，规划在南北两片各设置一所医院，规划医疗卫生设施用地5.8公顷，这将极大的满足市民的医疗要求。 　　学校配套： 　　该片区有设在中房·翡翠园小区内的万花童（新加坡）国际双语幼儿园，以及公办中小学，南宁市翡翠园学校以及在规划中的恒大·苹果园的苹果学校等。 　　商业配套： 　　南宁市政府在工作报告中提到了要完善凤岭商圈，推动推动中国-东盟国际商务区12国特色街建设，引进国内外知名商贸龙头企业，拓展新型商贸业态，提高南宁商业品位。 　　在凤岭南片区，目前规划有的商业部分和楼盘底商大致有：华润万象城、利海·亚洲国际的大量商业、恒大·苹果园东、西方之梦商业街的社区商业、汇东郦城、莱茵湖畔的沿街底商、中房·翡翠园的社区商业以及保利·东盟国际第一街和商务区内12园区的特色商业街等。 　　文娱配套： 　　秉承东盟商务区的高定位，市政规划了一批公共服务设施，如：东盟商务中心、东盟文化(娱乐)中心、管理信息大楼，以及各国际学校等；此外还有非经营性社会项目，如占地460亩的李宁水上运动公园、体育休闲公园，以及占地120亩的网球中心和占地120亩的南宁领事馆区等，其中李宁水上运动公园已动工建设，广西人民博物馆，再加上已成熟的青秀山风景区、高尔夫球场、石门森林公园等。 　　其中，体育公园一期建设内容包括游泳馆、办公楼、篮球场、体育馆、会所、雕塑园等，项目目前已立项，目前已开工建设，预计2010年12月份完工。 　　公交线路配套： 　　经过凤岭南片区在民族大道上的公交线路有：1、6、25、39、42、45、52、76、89、90、206、604、609路等。其中，1路公交直抵东盟商务区内，604、609等公交线路途径民族大道，进入青环路，经过汇东郦城、莱茵湖畔以及梦之岛花园到达恒大·苹果园项目。另外，89路公交向北连接民族大道，东临越秀路连接东盟商务区及高速路出入口，西接城市快速环道等。在途经凤岭南的市政公交路线，早上6：15或6：30有发车；晚上最后一班车时间最晚可到24：00。 细化因素 权重（%） 特点描述 地域因素46% 环境29% 升值空间 3 地处东盟商务区，未来发展前景可宽，升值潜力大。 生活氛围 7 高素质的人居环境， 生活十分融洽，气氛浓厚。 人文气氛 7 以白领阶层为主，素质较高人，文气氛浓厚。 自然环境（噪音） 7 毗邻民族大道，受周边正在开发楼盘机器运作噪音有一定的影响，不过影响不是很大。 治安状况 3 保安24小时值班，治安状况良好。 区域印象 2 聚集众多个国家的办事处于此，印象颇好 交通7% 车行、管制 2 市政路-人车分行明确；小区路-人车混行， 公共交通 2 6、25、42、52、76、87、206、213、609等多路公车均可到达，交通便捷。 交通关口（枢纽） 3 民族大道连通南梧、柳南高速，竹溪立交直通友谊关 配套10% 学校、幼儿园 5 距离南宁新二中，北大附中，十四中，翡翠园小学较远，小区内部设置一定面积的幼儿园。 菜场、商场 3 距离沃尔玛、巴黎春天百货、航洋国际 医院、银行 2 距离广西中医院附院 楼盘个别因素（40%）