『精品』挥栋-正通房地产唐山市汉沽管理区项目前期顾问报告.pptVIP

管理区房地产市场宏观分析 汉沽城市概况 汉沽管理区位于冀东平原、渤海之滨，京津唐秦环渤海经济区腹地。距北京200公里、天津75公里、唐山38公里，离天津机场70公里、距天津港35公里，205国道穿越管理区，区内设有津唐高速公路出入口两个 地势由东向西倾斜，平川广野、残丘低洼是地貌的主要特征。 唐山市汉沽管理区前身汉沽农场是全国农垦大型农工商综合经营企业 。 汉沽管理区域板块划分 汉沽城市概况 管理区——正通房地产项目 2003年3月，河北省委、省政府决定将汉沽农场由河北省农垦局移交由唐山市管辖，成立唐山市汉沽管理区。管理区区域面积150平方公里，人口4.7万，耕地8.5万亩，下辖汉丰镇（18个行政村）、农业总公司（13个生产队）、振兴街道办事处（4个社区居委会），各类工商业户1400多家 。 管理区市场板块划分 管理区房地产市场板块分析 南部区域——城市中心 区域特征：建成时间较早，是管理区核心所在地，道路体系较完整，周边配套较完善。 房地产市场特征：新开发项目不多，剩余户型大多顶层（均价2900元/平方米左右 ），时代嘉苑、盛世嘉苑等项目二期开盘，将有个市场小量集中冲击。新增项目较少，以普通住宅类为主 代表项目：时代嘉苑（2900元/平方米） 盛世嘉苑（2950元/平方米折后价2850元/平方米） 管理区房地产市场板块分析 南部——城中心 区域特征：行政部门所在地，城市中心。 房地产市场特征：新增项目集中区域，为主要的开发区域。周边商业配套基本可以保证日常生活。 北部——本项目区域 区域特征：环境较差，垦地平房较多。 房地产市场特征：北部区域无商品房。周边配套较差只能去距一公里左右的南城区补充日常所需。 管理区房地产市场板块分析小结 管理区房地产市场板块分析小结 区域自然景观资源利用较少 坐落于本市南部的小型绿地公园的项目很少（仅有两个），究其原因主要是：人口较稀少，开发价值较低，开发商大多采用自主建设景观。 管理区房地产市场探测 诸多因素导致房地产市场发展势头良好 本土职工及小业主购买力的逐步释放。 天津芦台私营小老板等。 周边地区人群。 住房投资。 管理区房地产市场宏观分析 区域市场特征分析 区域市场特征分析 项目开发重点区域为以管理区南部区域为主。 新开发项目大多以普通住宅为主的单一类型项目产品；盛世、时代 中心各项目周边自然景观资源都是开发商自行解决 盛世嘉苑建有金辉园 时代嘉苑建有时代广场 产品建筑形式分析 户型产品分析 销售价格分析 园林景观分析 立面材质分析 配套设施分析 地块紧邻205国道、距地块向东500米有唐津高速出入口两个，交通便利，路网发达，为项目居住人群提供了快捷方便的交通体系支持； 地块南侧为管理区的唯一汽车站 整幅地块呈梯形，为项目产品的丰富性和景观园林提供了价值基础； 因管理区发展所限，北部地区无商品房产品，本项目将成为第一个在北部地区开发中型社区产品的发展商。 地块原为工业用地，周边存在大量农村居住村落，人居环境较差； 地块所处位置处于城郊，市政配套、生活设施缺乏； 地块所在区域有条居民生活垃圾污水沟及205国道的扬尘整体下降了本地块及周边的环境污染，购房心理抗性较大； 　　　通过上述针对地块优劣两方面的分析可以看出： 　　　　地块优势明显，但缺点也非常突出。项目坐拥管理区教育和交通的资源，为项目打造管理区”福贵第一城”的区域概念，提供了稀缺的地块资源和教育环境。但地块的“先天不足”的周边环境使项目要实现管理区“福贵第一城”的社区构想，就必须重新引导和克服管理区人购房置业的地块偏好和对地块形成的固有价值判断。 福代表教育 贵代表交通 第一城代表进入汉沽第一座社区 □优势分析 区域市场竞争饱和度不高，好户型产品需求旺盛； 地块教育资源稀缺，对于项目品质的提升带来了很高的产品附加价值； 项目距离南区不足1公里； 开发商具有深厚的品牌积累和地产开发经验； □劣势分析 管理区购房人群对地块周边环境存在心理抗性； 地块周边农村人口较多，人居环境现状较差，生活配套缺乏； 其它项目二期或三期都将于下半年或明年初进入市场，正好与本项目入市时间冲突； 北部区域市场尚未形成规模开发，区域置业不能形成楼市热点； □ 机会分析 区域市场缺乏真正意义上的高品质住宅社区，这为项目开发高档住宅项目提供了良好的市场开发机会； 项目在区域市场开发的后发创新优势； 　　　　通过对项目优势、劣势、机会点的分析可以看出，项目作为综合性的高档住宅产品具有很好的市场开发机会和地段资源支撑，在项目能够充分认识区域竞争威胁的同时，能够解决好地块心理抗性问题的条件下，项目实现差异化和升级化的产品创新将为项目带来良好的市场前景和开发预期。 　　　　通过我们对于管理区地产市场分析判断可