思源2010年11月保利地产仙林湖项目营销策略报告.docVIP

思源2010年11月保利地产仙林湖项目营销策略报告 11月06日午后，摄于湖边 明确的目标是成功的基石…… 现阶段我们最需要解决的是什么？…… 快速去化目标 产品定位 客群定位 + 市场情况 营销推广 项目分析 + 思源保障 目标达成 动荡时期，前路不明，如何保证项目100%快速去化，深化品牌形象 ? 一、市场分析 二、本体分析 三、客群定位 四、产品定位 五、营销策略 1、政策分析 2、供需分析 3、仙林市场 调控关键点一：暂停发放第三套房贷 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款禁止用于购买住房。 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款； 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率13.1倍的规定。 调控关键点二：推进房产税改革试点 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并扩大到全国。 10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 调控关键点三：囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款 对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 政策 内容 贯彻落实 银行信贷 税收调节 房屋供给 开发单位 宏观政策——加强版“国十条” 政策分析 供需分析 仙林市场 市场分析 宏观政策分析 “国十条” 4月17日 停发三套房贷款 限制异地炒房 打击投资投机行为 TIME 加强版“国十条” 9月29日 暂停发放第三套贷款 首付比例上调 打击投资投机行为 南京限购令 10月12日 限制购买三套房 开盘3个月内限制涨价 打击投资投机行为及改善需求 刚性需求的购房者必然成为未来房产市场的主力军 政策分析 供需分析 仙林市场 市场分析 新政之下的营销转向 新政之下，原有的已购房客户数据库的营销效率减弱，成长中的新客户需要进行重新挖掘！ 必须改原先坐等式销售方式为走出去营销，进行狼性的行销模式，最终获得全面的成功！ 坐等式 数据库销售 营销转向 走出去 狼性行销团队 OUT IN 政策分析 供需分析 仙林市场 市场分析 南京市，战国时楚威王始置金陵邑、以为“王之地也”，简称“宁”，是中华人民共和国江苏省省会、副省级城市。南京是“中国四大古都”之一，有“六朝古都”之称。 南京共辖11个市辖区，2个县。其中江南八区：鼓楼，白下，玄武，秦淮，建邺，下关，雨花台，栖霞是中心城区。 2009年全市常住人口771.31万 南京——基本概况 政策分析 供需分析 仙林市场 市场分析 图：南京GDP及增长率 （2005-2009） 图：南京固定资产及增长率 （2005-2009） 南京经济增长速度依旧乐观 图：南京人均GDP及增长率 （2005-2009） 2009年南京人均GDP达到55743元（折合美元8160美元），增长率达到10.8%，预计2012年南京人均GDP将达到10000美元； 2005-2009年，南京GDP累积上涨 75%，平均年增长率15%。 2009年，南京GDP达4230亿美元。 2005-2009年，南京固定资产投资累积上涨90%，平均年增长率18%。 2009年，南京固定资产投资达2668亿美元。 固定资产持续增长，推动经济增长 2009年南京人均GDP已突破8000美元 南京——宏观经济 政策分析 供需分析 仙林市场 市场分析 图：南京居民可支配收入情况 （2005-2009） 图：南京居民消费支出情况 （2005-2009） 2005-2009年，南京人均可支配收入上涨10506元，上涨70%，年均上涨17.5%。 南京居民可支配收入持续增加 2005-2009年，南京人均消费支出上涨5635元，上涨53%，年均上涨13.2%。 南京居民收入增加推动消费增加 南京本地人口占绝大多数，高校学生是南京外来人口增长的主要动力 年份 户籍人口 （万人） 常住人口 （万人） 常住人口增长(万人） 本地人口 比例 2005年 595.8 689.8 — 86.4% 2006年 607.23 719.06 29.26 84.4% 2007年 617.2 741.3 22.24 83.3% 2008年 624.46 758.89 17.59 82.3% 2009年 629.77 771.31 12.42 81.6% 图：南京人口概况 （2005-2009） 南京——居民生活水平 政策分析 供需分析 仙林市场 市场