百大家电超市核心销售政策9-28.pptVIP

根据前次会议精神，本报告的主旨不在于创新，而是在原方案的基础上，综合贵司建议以及我司对市场的判研进行的修正，从而提供可供百大领导决策的可行性方案以及经济测算依据。 -----1)设计原则 把握项目特征： 方案设计的基础必须建立在对项目商业价值综合 判定的结论之上；(树立对项目售卖信心) 强调可盈利性： 在市场可接受的程度上,强调一次资金回笼的速 度和回收率; 体现可操作性： 设计内容须通过可操作的手法,规避贵司财务操作 上的风险并最终展现予目标客户； ■引导政策创新： 政策的核心内容在于区别同类型物业,并保持相对 的独立性和竞争力。尽可能扩大投资面,为贵司在 售项目和筹备项目预留管线,抢占市场份额. -----2)项目基本情况 -----3)项目基本情况 ----4)项目定价★ ★ ★ 核心销售政策设计方案1【按6年10%】 ----- 1)销售核心政策提出 ★返租6年，年回报率10% (不包税) 下步解析以此标准案例模拟论证可行性 客户收益： 商铺6年每年10%，合计60%的收益 商铺产权及后34年预期收益 客户支出： 商铺的首付款 银行按揭贷款及月供 收益： 商铺的首付款。 商铺的按揭贷款。 商铺的产权全部出售。 支出： 商铺的6年每年10%，合计60%的回报。 结论——开发商方面 1. 开发商在客户办理完全部按揭手续后，可以回笼资， 回收率达到100%。 2. 6年租约到期后，开发商实际收，回收率为56.16%。 3. 按照每年250万租金的收益测算，每年需要补贴699.6万元，6年全 部补贴4197.6万元。 4, 由于家电业的租金水平较低，仅2.6%左右，而百货业可以达到4%， 因此开发商补贴租金较高。 测算补充说明 该方案没有包含相关的税费，该部分需要业主自己支付。 资金回收后有资产递延，该部分需要开发商进行详细的模拟和测算 本次测算均是以静态租金水平进行，没有考虑租金上调的情况 详细的财务模拟还需要贵司财务中心进行 核心销售政策设计方案2【按6年10%+即返第六年10%冲抵首付】 ----- 1)销售核心政策提出 ★返租6年，年回报率10%；即返第六年10% 冲抵首付，同时一层和三层组合销售(不包税) 下步解析以此标准案例模拟论证可行性 客户收益： 一层商铺6年每年10%，合计60%的收益； 三层商铺6年每年10%，合计60%的收益； 商铺产权及后34年预期收益 一层、三层两个单位的全产权 客户支出： 商铺的首付款 银行按揭贷款及月供 收益： 商铺的首付款。 商铺的按揭贷款。 商铺的产权全部出售。 支出： 商铺的6年每年10%，合计60%的回报。 结论——开发商方面 1. 开发商在客户办理完全部按揭手续后，可以回笼资， 回收率达到92.3%。 2. 6年租约到期后，开发商实际收，回收率为56.16%。 3. 按照每年250万租金的收益测算，每年需要补贴699.6万元，6年全 部补贴4197.6万元。（第6年不考虑一、三层的回报） 4, 由于家电业的租金水平较低，仅2.6%左右，而百货业可以达到4%， 因此开发商补贴租金较高。 测算补充说明 该方案没有包含相关的税费，该部分需要业主自己支付。 资金回收后有资产递延，该部分需要开发商进行详细的模拟和测算 本次测算均是以静态租金水平进行，没有考虑租金上调的情况 详细的财务模拟还需要贵司财务中心进行 核心销售政策设计方案3【按6年10%+免息贷款】 ----- 1)销售核心政策提出 ★返租6年，年回报率10% ★价格按照我司第一套方案的基础价格上调15% ★开发商为客户提供免息贷款—总房价的20% ★20％首付免息贷款，客户一年内按月分期付款或按季度支付 ----- 附录：第一方案价格表 下步解析以此标准案例模拟论证可行性 客户收益： 商铺6年每年10%，合计60%的收益 商铺产权及后34年预期收益 开发商垫付20%首付款的利息 客户支出： 商铺的实际首付款 银行按揭贷款及月供 收益： 商铺的20%首付款。