2012成都郫县红光镇天邑片区二号地块可研报告(终稿).pptVIP

总平规划 根据项目商业与住宅的面积分配，起总体规划采用围合布局，以点塔结构实现户型资源均好性，通过大园林实现整体价值提升。 户型面积 占比 理论面积 理论套数 55-60㎡ 0.05 4114 81 65-70㎡ 0.3 24684 353 75-80㎡左右 0.4 32912 441 85-90㎡左右 0.2 16456 193 90-105㎡左右 0.05 4114 39 合计 　 　 1127 沿街裙楼设置一层底商（刚好符合10%的商业面积） 农贸市场 主入口 次入口 车行入口 车行入口 中心园林 项目采用集约利用景观资源方式，实施围合布局； 建筑单体以点塔方式排布，增加户型资源均好性，提升户栋价值； 采用一梯四、26层，符合楼层高度与成本控制，且与市场接受度相契合。 建筑风格 注重时尚气息和设计美感的Art-Deco建筑风格 本项目可通过art-deco建筑风格的纯粹性和标志性打造增强项目品质感。 建筑立面 三段式分割，底部石材，外墙湎砖+涂料，外立面材料建议采用深色石材+面砖+玻璃和铁艺应用，装饰体现线条感。 园林建议 法式风情成品园林 特点： 尊贵、雍容的气质感受，大气而不显奢华； 多用规则的几何图形来布局，并且追求对称，有较为明确的中轴线， 强调秩序，多灌木矮花，高大树木较少 整体表现浪漫、恬静的生活方式，与定位客群契合度高； 1)项目综合开发成本较高，建议不进行“大而全”的思路，而采用“少而精”的思路； 2)地块较小，亦无法进行大而全的配套配置，只需要配置部分亮点配套即可。 3)本项目配套需具备一定的创新性，以区域别于区域内其他项目，形成本项目自身标识。 4)公建配套应注重功能性和适用性。 5)能达到良好的营销展示效果。 地块规模较小，公建配套以亮点设置，采用少而精的方式配置 车位设置 遵守《成都市规划管理技术规定修编》相关规定，商业部分按照80车位/1万㎡进行设置， 结合项目实际情况，及其成本核算，采用地下负一层作为地下车位设置，即可设置车位个数为：26463/35=756个（按照地下基地面积与车位面积比测算） Part 7 价格评估及投资建议 1、区域因素 　 比较因素 评估对象 龙城国际 橡树湾 上景颐园 维吉尼亚 西郡英华 水岸康城 公共交通 25 25 25 24 22 23 23 公共配套 25 24 21 18 17 15 16 景观环境 20 19 19 21 20 22 23 居住氛围 20 20 20 20 20 20 20 区域规划 15 15 15 14 13 13 13 2、个别因素 　 　 比较因素 评估对象　 龙城国际 橡树湾 上景颐园 维吉尼亚 西郡英华 水岸康城 项目规划 10 9 9 10 10 10 11 建筑外观 10 10 9 8 8 9 8 产品类型 15 15 14 14 14 13 13 户型设计 20 19 19 19 18 17 17 园林景观 10 10 9 7 7 8 7 自身配套 20 21 20 18 18 18 19 物业管理 10 11 10 9 11 10 11 开发商品牌 5 5 5 5 5 5 5 小计 100 99 94 91 92 91 87 价格定位 价格定位 高层价格计kpi定价计算 比较因素 计算公式 龙城国际 橡树湾 上景颐园 维吉尼亚 西郡英华 水岸康城 当前成交均价(清水) P1 6600 7200 4570 4500 4700 5000 区域因素修正 S1=100÷可比案例得分 100% 100% 101% 109% 108% 105% 个别因素修正 S2=100÷可比案例得分 101% 103% 103% 98% 106% 103% 综合因素修正 S=（S1+S2）÷2 101% 102% 102% 103% 107% 104% 比准价格 P=P1×S 3819 3757 3470 3825 3636 3542 权重 — 25% 20% 20% 20% 10% 5% 评估单价(取整) （元/㎡） 5020 根据市场比对，项目当前参考价格可达5020元/平米。 价格定位 以上市场类比定价法中，全部选取各项目套二房源均价，同时个别楼盘套二房源实际为套一变套二，其建筑面积单价偏高，而个别楼盘套二房源为正套二，其单价反应了在相同实得面积情况下，基本的单价市场行情。 因此，以上定价法所得单价为根据户型格局修正后所得，可视为实得面积单价。 同时根据各项目60-70平米套二户型的月均去化套数，初步估计本项目可实现的销售周期约为17-20个月，月均去化60-70套。 根据以上结果，若本项目产品设计赠送面积达到20%， 则本项目可实现的建筑面积单价约