2010年哈尔滨松北银河时代住宅项目定位方案.ppt

- 本资料来自 - 本公司LOGO 江北 - 本资料来自 - 打造哈尔滨首家人文知本高档社区 知本：是以知识为本的人，这里的“知识”重指学识资本，也指财富资本。 通称各界精英人群 1. 项目定位 - 本资料来自 - 项目定位 户型定位 客群定位 形象定位 4. 项目定位 - 本资料来自 - 二、户型定位户型统计表 二、户型定位 - 本资料来自 - 小结： - 本资料来自 - 2.1、项目定位 项目定位 户型定位 客群定位 形象定位 - 本资料来自 - 打造哈尔滨首家人文知本高档社区 从项目的定位特征 我们项目客群第一大特点 一定是喜欢人文环境书香气息的人群 - 本资料来自 - 权力顶层 财富顶层 稳定资产层 新资产层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶层 社会结构体系模拟图 本案的产品价值与户型面积区间特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中接近层峰的部分（也有部分客户来自新资产层）。 在积累财富的过程中，他们已经进入到财富的稳定期或拥有稳定的财富收入，故经济体系又将其称为：稳定资产层。 产品制约客群因素 - 本资料来自 - 【客群靶心共性】 —区别于低端客群的地产消费观 1、内敛：对本项目来说，客户阶层属于内敛、低调的一类。因为用不着自己去张扬，其所购产品的价格已能说明问题。“内敛是一种更高明的张扬”。 2、学识：学识渊博，对事物认识客观理性，不盲目，不跟风，有自己独到见解。 3、文化：对于中西文化兼容并蓄，懂得西方文化，更知中国文化的博大精深。 4、价值：强调购买的物有所值或物超所值，而不是物美价廉。当其心理预期价值远超过项目的实际价格时，较容易做出购买决定。 5、细节：对项目自身性能价格比的关注不是泛泛而谈的，而是要落实到各个具体细节，通过细节衡量整体的能力很强。 6、办公地：他们办公地主要集中在市政府及道理区周围。 客群特征 - 本资料来自 - 7、多次置业：对于真正富有、多次置业的高端客户来说，购房不是“够房”，这里面不存在买得起与买不起的问题，而是喜欢与不喜欢、值与不值的问题。“他们是极其懂行的。 8、服务：已习惯于市场化的服务，服务的同时希望得到尊重。 9、争取：善于把购房当作商业谈判的一部分。他们积极争取折扣并不是表明经济实力有问题或要占多少便宜，而是出于一种商业习惯的角逐心理以及需要被尊重的心理平衡。 10、信仰：相信中国传统的建筑理念，即风水之说，在购房时以此为参考依据。 11、敏感度：与中低端客户相比，他们对产品单位价格的敏感度不是很高，选择界面较广 12、性格：理性客观，看待事物全面生活阅历丰富。 13、年龄：30-50之间，主要主要集中在35-45之间 14、收入：他们有稳定的高收入，自有资金在70万以上 客群特征 - 本资料来自 - 哈尔滨中高端市场客群组成结构 - 本资料来自 - 回顾 - 本资料来自 - 回顾 - 本资料来自 - 全市问卷调查分析 - 本资料来自 - 高端市场数据 - 本资料来自 - 从哈尔滨高端市场数据分析可以看出，现代电子24监控系统已被普遍应用，同时多家提出了英式管家服务，但是从受众的信息回馈得出，大多项目只是概念性的提出，实际物业落实很少做到了实处，同时缺少创新。 - 本资料来自 - 高端市场数据 - 本资料来自 - 高端市场数据 - 本资料来自 - 从配套来看，每个项目都设有会所，景观配件各具特色，每个项目根据自己特点及定位选择的搭配，可以说丰富多彩。 - 本资料来自 - 高端市场数据 - 本资料来自 - 从会所配比来看，每个项目都设有会所，但是每个项目会所配件有所不同，项目都在结合着产品特点和项目规模有选择的添加，其中盛和和溪树庭院配件项目相对比较全面。 - 本资料来自 - 高端市场数据 - 本资料来自 - 高端市场数据 - 本资料来自 - 从高端市场建材来看，可视对讲设备各个项目均有做到，在电梯选择上三菱电梯占有主导定位，门集中于飞云防盗门，窗的品牌各异其中断桥，中大出现频率较高，同层排水和新风系统：金棕榈，溪树庭院四季上东都同时做到了。 - 本资料来自 - 竞争与分流项目 - 本资料来自 - 案例一 欧美亚世界阳光 项目形像 项目信息 项目位置 松北区临江街18号 开发商 大连欧美亚世界阳光建设开发有限公司 占地面积 28（万平方米） 建筑面积 32（万平方米） 价格情况 整体均价3100元/平方米 产品 高层住宅 套数 2700套 综合分析 此项目在松北区开发较早，规模较大，目前价格已无大幅度拉升空间，09年春节前均价2850元/平方米，春节后调整至3100元/平方米。 - 本资料来自 - 案