保利下沙项目定位及产品研究报告.ppt

目标客户主体为本地及省内外地的富贵之家，为改善居住或投资保值而购买，另有少量承付能力偏弱的首次购房客户： 购买力强的，主要是私营企业主、企业中高层管理者等高收入阶层； 年龄在30－50岁左右，主要为三口之家； 本地客户主要居住和工作于市中心区域，尤以城东区域居多，且部分客户具有城东情结； 省内外地客户主要来自于温州、台州、义乌等经济发达县市。 客户主力需求涵盖了自住和投资保值两方面： 自住客户需常规或舒适三房及三房以上产品； 投资保值客户需要极端化，对大面积江景住宅或低总价的小户型产品均有较高需求度。 客户 A——具备较高购买力、出于改善、享受居住目的而购买的本地客户 客户 B——具备一定购买力，因分户产生需求，迫于城区高昂价格，需求沿交通动线及价格圈层向外围挤压的本地客户 客户 C——购买力偏低，首次置业，购房自用 客户D——具备高购买力、出于投资保值目的而购买的客户 经典江景户型 新湖明珠城 3R 建筑面积：180㎡ 中海瀛台 3R 建筑面积：155㎡ 经典江景户型 户型设计建议归纳 ◇ 点式建筑建议采用弧形0270度观景落地玻璃窗设计，增强观景面 ◇ 板式一线高层建议扩大南向开间，并设置空中花园等观景房，提高产品附加值 ◇ 东侧高层建筑建议采用东向横厅设置，在保证南侧采景的同时，满足东向一线江景的采光需求 ◇ 二梯二户的标准层建议采用电梯单独入户方式，增强住户的入户体验 ◇ 90平米以下二、三房建议采用入户花园的方式控制面积尺度，同时提高户型附加值 对于江景豪宅而言,视觉冲击力尤为重要,无论是在建筑风格上还是色彩处理上,既要与城市整体风格相协调统一,又要符合江景房的尊贵、奢华、大气的建筑特性 具有视觉冲击的江景豪宅 本案是保利在杭州的第一个项目，对于市场的拓展和企业形象的展示要求颇高，通过传承保利一贯的建筑风格，能够增强市场对于保利的价值认同和品牌认可，因此我们要在保利传统、经典的建筑风格中进行挖掘研究 沿承保利传统风格 区域形象匹配度也直接影响了楼盘在该区域的受关注度，因此无论本案采用何种建筑立面风格还是色彩搭配，都必须与城市整体景观相协调 符合城市整体形象,凸显区域标杆 建筑立面定位原则 除了建筑立面与色彩搭配以外，一些细节构件也要符合流动的江水特征，比如阳台的流线型特征、建筑转角处的弧形处理等 建筑细节构件符合流动的江水特征 沿江楼盘建筑立面——世茂滨江 沿江楼盘建筑立面——金色海岸 沿江楼盘建筑立面——中海瀛台 沿江楼盘建筑立面——观澜 沿江楼盘建筑立面——赞成林风 建筑细节 ◇ 高层配以大面积的玻璃幕墙或铝扣板，在起到环保节能的同时，提高视觉冲击力和色泽度 ◇ 建筑细节构件以弧形设计来户型流动的江水特征 ◇ 联排别墅的建筑立面要与高层公寓相协调统一 ◇ 增强东侧联排别墅的山墙表现，为高层营造良好的视觉效果 建筑立面建议归纳 外在保利 内在杭州 江景豪宅 宏观政策 区域规划 城市空间 重视客户需求 审视客户来源 整体规划 景观设计 建筑立面 人文底蕴 户型设计 产品细化 形象突破界定 地块条件 P 思路主旨 PART.6 项目开发策略安排 P 开发策略 大型项目开发模式，依靠容易去化的产品快速回笼资金，实现滚动开发 保留优势产品，后期实现价值提升，实现利润最大化效益 整体工程进度同步，保证销售连贯推动 商业形象抢先塑造，以城市感特性形成差异化竞争条件 现场景观及环境形象着力表现，突出项目核心竞争力 开发思路主旨 P 思路主旨 PART.6 项目开发策略安排 P 开发策略 147 36800 250 8% 联排 189 32200 180 160 7% 4R 575 69000 120 115 15% 3R 1789 161000 90 85 35% 3R 1840 138000 80 70 30% 2R 418 23000 60 50 5% 单身公寓 总户数 总体量 面积段 配比 户型 第一阶段 8100 13800 115-120三房 7700 52736 85-90三房 8300 8280 70-80二房 单价（元/平米） 推出面积（平米） 户型 第一阶段完成资金回笼4.2亿元 147 36800 250 8% 联排 189 32200 180 160 7% 4R 575 69000 120 115 15% 3R 1789 161000 90 85 35% 3R 1840 138000 80 70 30% 2R 418 23000 60 50 5% 单身公寓 总户数 总体量 面积段 配比 户型 第二阶段 8300 13800 115-120三房 8000 26368 85-90三房 8500