东星集团怀化城东房地产项目营销策划方案.ppt

- 本资料来自 - 东星集团怀化城东房地产项目营销策划方案 东星房博房地产经纪有限公司 2010年6月 2、建筑风格建议 建筑设计整体上应体现高贵的现代风格，使人有回归宁静与归属的情感。 通过对怀化市目前推出的典型楼盘及项目竞争性楼盘的调查分析，目前建筑主流风格已显露出由欧陆风格向现代风格转变的趋势。 基于本物业发展定位为享受健康生活的景观豪宅，建筑风格整体上应以彰现高贵、气派，建筑材料上彰显现代感，如大面玻璃窗等。 现代建筑风格示意 3、建筑立面及色彩建议 观景阳台设计——北、南面作为建筑主立面应重点考虑。尤其应注重南面立面设计，建议设计为观景阳台，面向小区内中心景观，让户户南向视野较好。 侧立面设计——西晒强烈，建议建筑侧立面通过适当的减少窗体的设计，达到防止西晒的效果，同时也创造简洁的立面效果 屋顶设计——可采用坡顶设计与平顶设计相结合，创造丰富的顶部空间，增加露台空间，并增加社区天际轮廓的整体韵律。 首层架空——临卢林路和地块东规划路首层外部为街铺，内部两栋进行架空处理作为休闲绿化空间； 一则可增加中心园林的用地空间，强化开敞的空间感； 二则架空层之间可做成风雨连廊，增加户外交流空间，营造亲情空间、人文空间，提升生活品位。建议架空层路面为花岗岩或大理石。 架空层绿化示意图 4、建筑户型设计建议 功能设计——建筑户型设计尽可能保证功能齐备，以彰现尊贵。户内基本功能齐备，起居、就餐、厨卫、就寝、书房、储藏、阳台等统筹考虑，同时大户型中还应适当考虑工人房、衣帽间等功能。 四明设计——考虑当地居住的传统习惯，尽量保证户户南北通透。同时，必须保证套内不出现暗房，即保证厅、卧、厨、卫四明。 客厅、主卧——为体现社区生态、健康、闲逸、高贵的整体理念，客厅、主卧室应设计在最好朝向及最好景观的位置。 可变化性——强化户内空间的可调性，尽量减少柱梁，适应业主不断变化的个性需求。 户型尺寸——尺寸设计人性化，方正宽敞，尺寸的再次放大是对人性化需求螺旋上升的最好体现。建议： 三房主卧以25—35平方米为宜（包括书房、卫生间） 客厅开间大于4.5米。 建筑标准层层高不低于3米。 经过测算，原有的规划户型面积太大，平均在152平米，就目前城东市场各大楼盘的现状来看，大户型的房源纷纷滞销。（包括：电力雅苑150-180的至今没有销售，金海140平米以上房源销售率未达到20%。） 我司建议，将原有的两梯四户的面积适当缩小，项目南门加建两栋板楼，使原有的建筑体量大致不变。 与此同时，我们还借鉴了全国各地优秀楼盘的房型设计。通过对广州中高档住宅物业户型设计进行研究，总结出居家型高档物业的几项重要特征 Case ： 广州雅居乐引入了户内花园和垂直绿化系统，餐厅、客厅共享户内花园，增强室内外空间的对话 万科四季花城利用自然地形高差引入了坡地建筑（不同楼层有不同入口） 中海名都的高层电梯厅直接对外采光、通风，创造生态空间 怀化中高端消费者在户型方面的基本偏好 消费者市场调查的基本结论: 怀化中高层消费者对大面宽、短进深的宽大户型十分向往，尤其青睐宽大的客厅和阳台，强调景观视野的开阔和优美； 对采光通风和户型方正有着强烈要求； 对楼间距相当敏感，宽阔的楼间距以及优美、视觉开畅的社区景观园林绿化成为社区品质的重要标准之一； 在提高居住舒适度与增强主人自豪感方面的户型创新设计颇受欢迎，如入户花园、270度落地观景窗； 视野开阔、居高临下的高层和亲近自然的低密度类别墅产品是怀化消费者心目中的高档物业； 多层物业目前还停留在“需要爬楼梯”中低端形象阶段，产品设计的落后是关键原因，随着多层产品品质的提升，人们的观念正在发生巨大转变。 四房户型基本建议 户型内房间的基本组合关系建议如下： 主要房间（客厅、主卧室及一间次卧室）面向主要的景观或重要的朝向； 客厅具有独立性不被穿越； 卧室具有私密性，与客厅及餐厅分隔； 餐厅与厨房靠近 公共卫生间位置适中，不会过于深入 细节设计建议 社区大门——形式应与社区建筑整体风格相协调，不求奢华但求气派、高贵，给人以高门大院之感。 商业圈楼顶层——应当以空中花园的形式打造，制造卖点，提高项目品质。 大门示意图 大进深阳台 大落地窗引景入室 定位思考 弱化城乡结合部 ，拉近城市板块概念； 避开小区规模，容积率较高的弱点； 树立区域内标志性建筑物的特点； 树立整合性价比较高的楼盘形象。 虚实结合，即产品与概念的结合。 生活和产品双管齐下。 1、本项目目标客户特征描述 按照100—125平方米的主力户型设定产品； 按照预期均价为2600元左右设定价格； 主力产品的总价格大约为25万—35万元左右； 购买者的家庭