实务1-4章.pptVIP

物业管理企业 物业管理招标投标 物业管理合同 早期介入与前期物业管理 概念 依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 特征（3个） 1、独立的企业法人； 2、属于服务企业； 3、具有一定的公共管理性质的职能。 按照投资主体的经济成分（5种） 1、全民所有制物业服务企业 2、集体所有制物业服务企业 3、民营物业服务企业 4、外资物业服务企业 5、其他物业服务企业 按股东出资形式来划分（3种） 1、物业服务有限责任公司 2、物业服务股份有限公司 3、股份合作型 企业名称的预先审核 公司地址 注册资本 股东人数和法定代表人 公司人员 公司章程 物业服务企业的资质等级（3级） ——一级、二级、三级 在申报资质时需提供的资料（5） 执照、章程、验资证明、身份证明、证书合同 物业服务企业的资质管理 ——主管部门对企业和行业管理的主要内容之一 物业服务企业资质等级 物业服务企业的组织形式（4种） ——直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制 组织机构设置的影响因素（4个） ——技术、外部环境、组织规模及所处阶段、企业战略 设置要求（4个） 统一领导、分层管理；分工协作；按规模、任务设置；精干、高效、灵活 机构设置（10个） 总经理室、人力资源部、行政管理部、财务部、品质管理部、市场拓展部、经营管理部、工程管理部、安全管理部、环境管理部 物业管理招标 招标的概念——交易方式 招标的主体 ——建设单位、业主大会、产权人 物业管理投标 投标的概念——对招标的响应 投标的主体 ——符合条件物业服务企业或专业公司 按物业类型划分：住宅项目招标、非住宅项目招标 按项目服务内容的实施划分：整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标、分阶段项目的招标 按招标主体的类型划分：物业建设单位、业主大会、物业产权人 按项目服务的方式划分：全权管理项目招标、顾问项目招标 综合性：服务内容范围广 差异性：物业类型不同、 需求不同 特殊性：招标主体特殊、物业管理服务内容不确定 物业管理招标的方式（2种） ——公开招标、邀请招标 物业管理招标的内容 早期介入和前期物业管理阶段的招标内容 常规物业管理招标内容 物业管理招标中管理方式的确定：全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作 物业管理招标投标的基本要求（4个） 合法性：遵循相关法律、法规的规定 适应性：充分考虑市场因素 响应性：选择最适合的物业服务企业及服务 程序性：明确招标投标的相关程序和时间安排 物业管理招标投标的基本原则（4个） 公平：物业管理招标由招标人依法组织实施，公平 公开：信息保持公开，保持高度透明 公正：严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正对待 诚信：依法组织招标投标活动，实事求是，守信践诺，准确履 行招标投标义务。 主体条件 建设单位、业主委员会(业主大会授权）、产权人批准的单位——自行组织、委托代理机构 项目条件 新建住宅及同一物业管理区域的非住宅 参加物业管理投标的条件（2个） 法律法规规定的要求、招标方规定的要求 物业管理投标的程序（8个步骤） 招标文件的主要内容（6项） 商务文件——公司简介、公司法人地位及法定代表人证明（资格、资信证明文件）、投标报价单及其他 技术文件——物业管理方案及其他 项目评估的主要内容（7个） 物业的基本情况 物业的定位 业主的需求（客户需求） 招标人的基本情况（背景调查） 招标条件和过程 竞争对手 企业自身条件的分析 投标的组织策划：投标小组 项目的现场踏勘 投标文件（标书）的编写 投标报价的策略和技巧 现场答辩的技巧 签约谈判的技巧 制订物业管理方案的一般程序（9） 组织专业人员；分析项目、收集资料；分工、协作；确定组织构建和人员配置；测算成本；制定详细操作方案；测算费用；审核、校对、调整；排版、印刷、装帧 制订物业管理方案的要求（4个） ——响应性，针对、合法性，可行性，合理、科学性 制定物业管理方案的要点及方法 关键性内容(4项) 项目整体设想与构思（总） 组织构架及人员配置（人） 费用测算与成本控制（财） 管理方式、运作程序及管理措施（过程） 实质性内容(8项) 管理制度的制订 档案的建立与管理 人员培训及管理 早期介入及前期服务内容 常规服务 管理指标 物资装备 工作计划 合同的订立经过两个阶段——要约、承诺 要约——以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示 要约构成要件：向特定人、包含合