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骏景花园 营销策划方案书 12市场营销1班 指导老师： 目录 项目区域的购买力分析 骏景花园的竞争对手分析 骏景花园的SWOT分析 骏景花园项目营销目标市场定位 本项目的市场形象定位 骏景花苑项目营销策略 骏景花园项目概况 天河东地理位置图 骏景花园项目概况 天河东是广州市发展悠久的地区，总面积约4.7平方公里。根据广州市总体规划，城市建设用地以向东南方向为主，向东沿珠江扩展。使骏景花园所处的“天河东”渐渐成为继天河城之后，广州市民憧憬的一块黄金宝地，随着天河东配套设施及商贸中心的加紧建设，天河东的形象及其升值潜力不断提升，天河东的住宅更已经成为广州市场的一个豪宅旺地。如今骏景花园的项目开展，会旺热周边商住区。它所引用科学的发展规划，更会成为广州城市建设和房地产开发新典范。 天河东概况 项目区域的购买力分析 广州市天河东位于广州城区东部。西接天河路，东连黄埔东路，覆盖天河、黄埔二区，它有一条广州东西走向的干道。天河东的广州BRT（GBRT）试验线西起天河体育中心，东至黄埔夏园，共设26个BRT站点。其中，岗顶站和师大暨大站是世界上最长的BRT站点。目前八骏广场已成为广州市一个城市地标，体现了骏景花园和年轻一代精英与时俱进的时代精神，营造出一种高格调的人文环境。 在骏景花园里面的建筑设计上可以不断感觉到，进取和创新无处不在。无论是在建筑格局还是在功能设计上，都凸现出“大规模、大空间、大配套、大环境”。天河东将使骏景花园更上一层楼，骏景花园将招聚更多时代精英安居乐业。 骏景花园竞争对手的项目营销分析 通过对天骏花园竞争对手项目（华景里和东方新世界）的分析，我们可以发现天河东——作为天河城之后的黄金宝地，开发的档次、定位很高，购买对象非富则贵，是白领、金领阶层未来居住的首选之地。竞争对手在开发天河东项目过程中，所采用的开发模式、定位策略、户型设计、销售包装和服务管理，对于我们下一步即将开发营销的骏景花园都具有现实的指导、借鉴作用，结合我公司和项目的实际情况，根据市场结构，制定一套比较科学合理的营销战略 。 优势 优越的地理位置 绿化环境较好 交通便利 配套齐全 豪华的大户型设计 劣势 项目骏景花园存在户型面积过大的问题，造成目标客户群体基数小。 小区周边施工多，环境不佳，多有噪音及灰尘。 临近城乡结合部，治安情况有隐忧。 周围缺乏有名气的重点高校，教育方面主要依靠骏景配套的中小学。 机会 买房者平均月收入提高，房价承受能力提高 高尚层次的需要? 升值潜力较大 威胁 同区域、同质产品营销竞争 房地产的价格日趋上扬，将有更多开发商进入这个行业，竞争对手增加，竞争市场压力时时在加大。 强有力的优势策划与推广力量，会将劣势、威胁化解到最低程度。 骏景花园项目营销目标市场定位 根据项目的特点，结合当今豪宅买家市场的消费层次, 购买承受力和投资方式的不同。从而筛选出以下四种目标客户群 ： 外来的高收入群体和本地中高等收入群体，重点是外来的高收入群体。 企业主管、公务员、高官或者是商场成功人士 还有小区内老的业主，希望提供更好的产品为他们升级换代 从事高收入行业，但经济基础一般的年轻白领阶层，这类买家通常是从事高科技行业人士或外资公司之中层管理人员，即白领阶层。