瑞众地产铜仁东太黑湾河项目前期策划报告.pptVIP

- 本资料来自 - 鉴于本项目定位为旅游型别墅，在市内还没有可以参考的竞争对手，我们必须放眼国内，总结国内知名度假区度假酒店别墅和度假别墅的户型设计特点，参考在户型设计上是怎样通过满足价值敏感点来实现溢价的 本案例选取建筑面积最大的两种小户型对其功能和布局进行研究 我们主要从三个方面来分析区域内与区域外顶级财富阶层在享受、支配财富特征的不同 还多是第一代财富的创造者，正处于打造事业的巅峰期，这决定了他们购买别墅不可能单纯为了度假享受与国外顶级客户购买别墅来自用目的相比，景区顶级度假别墅对于他们来说更多的是一种商务工具，是一个社交场所，在积累社会人脉的同时彰显自己和公司的财富实力，扩大社会影响力。因此，别墅的设计要对其社交功能进行特别的强化 流水别墅之所以广受推崇，是其将建筑与自然环境的巧妙融合、达到共生共存的美妙效果 品牌价值的塑造 客户满意度 关于发展商 信誉度体现： 2000年-东太建材市场 2004年-东太农产品批发市场 2005年-东太金码头副食百货批发市场 2005年-东太御风锦江 2007年-东太凯旋春天 2009年-东太黑湾河旅游景区项目 ...... 发展商所打造的，正是市场所需要的！ 体现品牌！体现信誉！体现品质！体现价值！ 关于客户服务 旅游地产相对其他房地产产品,有两个明显的特点： 特点一，较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 旅游+居住→投资？ 特点二，旅游房地产投资回报期长，但现金流相对稳定。在国家实行假日制度改革后，人们出门旅游消费的机会越来越多，旅游景区的消费不会出现大起大落。随着旅游景区价值不断增长，旅游房地产的市场价值也不断上涨。 投资心理学认为： 建筑物随时间的延长而贬值，但土地的价值却随时间的延长而增加，因此从收益率的角度考虑宜购买占有土地面积的建筑物进行炒作。对建筑物而言，其价值是依住宅、饭店、套房等从高至低下降，一般情况下投资者喜欢占地面积大的住宅。 而作为梵净山旅游景区项目，我们恰恰占有了投资优势！ 投资心理学分析了影响投资者五大心理要素： 投资回报率 投资周期 地段 价格 风险因素 对于建筑而言，关注内在部分与公共空间是两个不同的方向，但对于项目而言： 企业管理资源网/ 如何成为区域不可复制的另一极 综合比较本项目与周边区域的地产业态，项目之间具有一定的类似型 分子与分母的双重定论 以人为本——规划设计要符合市场的需求 要求在各方面有一定的超前意识； 注意建筑语言及建材运用的协调性和持久性； 力求建筑风格相对统一及规划设计的持续发展； 强调人居环境质量，体现人与环境的亲和度； 室外环境设计突显中式园林的曲径通幽、小桥流水的写意空间； 室内环境注重庭院深深，绿荫匝地，考虑到功能合理、私密、舒适、采光、通风等生活起居的直接感受； 组团设计——根据不同建筑形态的产品进行处理 每个类别依各自的特点、要求、档次进行若干主题环境的外部空间设计，使其具有较强的识别性，同时注意色彩上的协调。 各类组团建筑与绿化、小品相融合，并相互有机的结合。 道路系统——对小区空间、平面合理利用，进行有效分割和连接 在设置中央景观步行道作为贯通中心庭院的同时，步行道蜿蜓曲折穿透整个小区，并延伸到各户的庭院宅前，注重其的便捷性和功能性，同时保持各组团间的便捷畅通。 在规划车行道的时候，应考虑到各组团之间的融汇贯通，形成自然的分融，并使其对社区综合环境的影响降低到最低程度。 道路的线形设计力求突破传统布局，沿路应体现中国园林的造景精髓，做到移步换景、步步有景的目的。 建筑排列——自然、流畅、写意的布局 应充分发挥园林式错落有致的排列风格，不要形成几何化的对称布局，在道路系 统的自然串引之下，形成组团内部的不对称或非规则性处理，倡导自然、流畅、 写意的布局。 建筑立面——美观而具有可识别性的“粉墙黛瓦 ” 建筑是内容和形式的统一体，它要达到使用和美观两个目的，同时立面也是功能的立体反映，是小区形象、时 代符号和项目品质给人的第一直观感觉。立面可以取得两重效果：一是美观，二是具有可识别性； 房型规划——种类不宜多宜精细化设计 户型设计针对四类形态的产品做深入设计，种类不宜多； 各单元以不同的层面为重心，分别设立起居、睡眠、用餐、休息等功能区域，做到自然分离、减少相互干