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第七章 土地地价管理 第一节 地价概述 一、 土地价格的形成 马克思主义地价形成理论 土地不是劳动产品，没有价值。但土地有使用价值，并存在价格。土地价格实质是地租的资本化，土地价格是出租土地的资本化收入。 西方经济学地价形成理论 1、土地收益理论 土地收益理论认为:土地价格是土地收益即地租的资本化。 土地收益指：①正常情况下的土地收益； ②处于最佳利用方向的土地收益；③土地纯收益。 2、土地供求理论 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求 ” 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：土地这一生产要素的价格完全由其需求决定。 二、地价的内涵及特点 1 地价的内涵：土地收益现值的总和。是土地未来地租的资本化。 地价的构成部分： 绝对地租和级差地租；地投资的折旧；土地投资的利息。 2 地价的特点 土地价格是土地的权益价格。 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价。 土地价格主要是土地需求所决定的。 土地价格呈总体上升趋势。 土地价格具有强烈的地域性。 三、地价的种类 1、交易价格，如征地价格、拍卖价格、转让价格等；2、评估价格（是交易价格的基础）；3、估定价格（为了课征地价税）；4、租赁价格（定期支付的地租）；5、抵押价格；6、土地所有权价格；7、土地使用权价格；8、总地价、单位地价、楼面地价 四、 影响地价变动的因素 1、一般因素2、区域因素3、个别因素 一般因素 指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响。 行政因素。包括土地制度、住房制度、城市规划、税收政策、 人口因素。人口密度、人口素质、家庭人口构成 社会因素。政治安定状况、社会治安状况、城市化进程 国际因素。国际经济状况和国际政治因素 经济因素。经济发展状况、居民收入和消费水平、储蓄和投资水平、物价变动因素和利率水平等 区域因素 对区域地价有总体影响的自然、社会、 经济因素 包括：地区的繁荣程度、交通条件、、基础设施条件、城市规划限制、环境质量 个别因素 宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件、土地使用年限等 五、土地价格变动趋势及规律性 1、土地价格呈总体上升趋势。 2、土地价格变动呈现周期性特征。 3、土地价格的变动具有明显的地区差异性。 4、地价在房地产价格中所占比重越来越大。 土地价格呈总体上升趋势 社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加 土地投机 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 土地价格变动受政府调节的影响 第二节 土地价格的评估 一、土地价格评估的目的与作用 1、土地估价有助于土地交易的顺利进行。 2、土地估价有助于企业投资决策。 3、土地估价有助于土地市场的完善。 4、土地估价有助于土地市场管理。 二、土地价格评估的原则 1、预期收益原则。2、最有效利用原则。3、替代原则。4、供需原则。5、报酬递减原则。6、综合分析原则。 三、土地价格评估的基本方法 1、市场比较法、2、收益还原法、3、成本逼近法、4、剩余法、5、路线估价法、6、趋势预测法 1、市场比较法 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法。 2、收益还原法 收益还原法简称收益法，是指以土地还原利率将土地在将来所能产生的预期收益折算现值的总和，作为待估土地价格的方法。 3、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法。 基本公式：地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增殖收益＝土地成本价格＋土地增殖收益 4、剩余法 剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 基本公式：地价=楼价－建筑费用－专业费用－利息－利润－税费 第三节 土地地价的管理 一、中国土地价格体系 1、基准地价2、标定地价3、交易地价4、其他价格形式 1、基准地价 城镇土地基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。 农地基准地价：农地基准地价是指在农村范围内，以 县域为单位对现状??用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。 2、标定地价 政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常