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房地产行政管理论文 ——————浅析建设用地闲置的问题 浅析建设用地闲置的现象 一、闲置建设用地的原因 1、房地产开发无序。政府对土地市场规律把握不稳，土地市场的动作机制不完善，导致土地供求关系的严重失衡是闲置建设用地产生的主要原因。土地市场成立之初，土地行政管理刚刚起步，相对薄弱，各地土地供应量充足，土地供应过量和粗放利用，且未对房地产开发的门槛作严格的限制，致使房地产开发项目“遍地开花”，房地产的供大于求，市场相对饱和，开发商为确保自身利益而不愿对到手的开发项目即时投资开发，闲置建设用地的情形就因此而出现。 2、房地产开发商由于自身的原因导致建设用地闲置。 2.1房地产开发商自身实力不足。对房地产开发项目盲目乐观，自身资金及融资能力有限，获得开发项目后即仓促上马。在开发过程中由于后续资金不足，国家宏观经济调控政策的出台，使相当一批开发企业资金筹措受到影响不得不中止开发，项目陷入困境，因而造成工期的延误，导致建设地块的闲置。 2.2由于土地市场的不规范，使部份房地产开发商(实为房地产炒家)有了可乘之机。人们对房地产的需求是无限的，而土地资源是有限的。土地资源作为一种人类生产和生活所必须综合性资源其增值的潜力是不言而喻的。房地产炒家清楚地认识到这一点，因而获得开发项目后却不以开发建设为目的，长期不对建设地块进行投资开发，而是等待时机，炒卖手中建设项目和地块，以获取土地增值部份收益，从而导致建设用地的闲置。 3、政府相关部门自身在工作衔接、工作方法上存在一些问题。这客观上造成建设用地闲置。首先是基本建设程序存在一定的问题，政府相关部门没有协调一致，而是各自为政。在国有土地使用权出让合同签订之后，建设单位尚面临项目的初设和施工设计的阶段，即使是正常的审批也会需要相当长的一段时间，因此，部份项目易超过出让合同或建设用地批准书约定的开工时间，从而导致建设用地的闲置情况的产生。其次，长期以来对闲置建设用地的处罚力度不够，使开发商对国有土地使用权出让合同约定的工程时间重视程序不够，大量的建设审批也会需要相当长的一段时间，因此，部份项目易超过出让合同或建设用地批准书约定的开工时间，从而导致建设用地的闲置情况的产生。其次，长期以来对闲置建设用地的处罚力度不够，使开发商对国有土地使用权出让合同约定的工程时间重视程度不够，大量的建设项目延误工期的现象非常普遍。 4、由于拆迁难、司法冻结等其它方面的原因，导致开发商无法按期建设，造成建设用地闲置。 二、闲置建设用地现状及其影响 闲置建设用地已成了城市建设中的老大难问题。近几年来，据国土资源部l997年清查统计分析，全国大约有174万亩闲置建设用地。闲置建设用地的圈土历廑“重灾区”海南省从1997年以来累计的应处置的闲置建设用地共有2．38万公顷，其中被司法机关查封5170．5公顷，能进行处置的闲置建设用地为1．86万公顷。青岛开发区在1997年的非农业建设用地大清查中，全区共查出闲置未用建设用地72宗，面积达100．98公顷。同年，重庆市国土资源和房屋管理局在全市范围内开展了冻结非农建设占用耕地，严肃清理闲置土地的工作中。经清理，全市共闲置建设用地780宗，面积达1732．534公顷，其中仅渝中区达77宗，面积约76．59公顷。大量的闲置建设用地不仅造成了国有土地资源的严重浪费，同时也使提供了房地产融资的银行增加了不良资产，阻碍了国民经济及房地产业健康有序的发展，造成了严重的社会不稳定后果。尤为严重的是：闲置建设用地在土地二级市场“地下交易”，对政府垄断的土地一级市场造成巨大冲击，大量存在的闲置建设用地使政府垄断的土地供求机制失衡，严重扰乱了公开、公平、公正的地产市场。因此，清理闲置建设用地，整顿和规范地产市场已成为了当务之急。 三、处置闲置建设用地应注意的问题 依照国土资源部5号令的规定，针对闲置建设用地的各种不同情况，主要有限期开发核发换地权益书、调整置换土地、临时使用和收回土地使用权、收取土地闲置费等多种处置方式。在具体的处置实践中，因闲置建设用地的形成原因复杂，所以对每一宗闲置建设用地处置都要在充分调查研究的基础上，分类处理，不能简单地一刀切。无论采取何种方式处置闲置建设用地，其目的都在于盘活闲置建设用地。对闲置建设用地进行处置，政府、企业应互相协商，注重企业的合法利益，拿出好的处置方案，依照项目开发原则和步骤开发、利用土地，避免企业为抢时间而盲目开发，造成新的后遗症。目前，闲置建设用地处置中存在的几个突出问题，影响了部份闲置建设用地的处置工作。一是闲置土地抵押查封制约了收地工作。在房地产开发企业中，有相当一部分使用了借贷资金，这些企业有的已把土地抵押，或因其他经济纠纷，土地被人民法院查封。对于抵押或查封的闲置土地的收回，金融机构和人民