房地产企业政策常见问题汇总教学教材.pptVIP

* 房地产收入分析--拆迁还建收入 对于房地产企业以商品房为代价，换入其开发土地的行为，其会计与税法处理为： 以还建商品房视同销售，且以视同销售价作为土地成本处理。 （十一）转为自用开发产品折旧的扣除（第二十四条） 可扣除折旧→实际使用累计超过12个月 不得扣除折旧→实际使用累计未超过12个月又销售 （十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除 2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。 （在操作上统一按新文件执行，省局申报监控） 开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。 （结合附表三和销售预售统计表再讲解操作） 成本对象总成本（计税成本）—成本—公共配套设施费（两种情况） 第十七条? 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 相关扣除项目的规定—转为自用折旧 第二十四条?： 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 事后调整！！！ 思考：自用部分应否从计税成本中扣除？ 经济适用房 1、定义：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 2、按3%经济适用房适用计税毛利率申报纳税，需报送资料： （1）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件； （2）土管部门划拨土地的批准文件； （3）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件； （4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明； （5）列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资计划； （6）经济适用住房销售清册（购房人姓名、身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； （7）主管税务机关要求提供的其他资料。 限价房和危改房 按3%限价房和危改房预计毛利率申报纳税，需报送资料： （1）《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件； （2）限价房和危改房销售清册（购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； （3）主管税务机关要求提供的其他资料。 * 房地产企业常见所得税问题汇总 2010.11.30 李伟锋 提纲 省局、市局转发31号文补充意见的出发点 核查退税----正确纳税申报 虚假收入----假按揭、其他应付款 预收款都缴税？----定金、意向金 虚假成本----假发票、辅助工程 公共配套设施----义务教育及全体共有 拆一还一、以房还地----城中村改造、老厂拆迁 自有商业的涉税问题 优惠----经济适用房、限价、危改房 营销设施----计入开发成本 房地产开发企业纳税申报表的填报 299、1081 为解决房地产开发企业因政策调整带来的企业所得税纳税申报表填报口径变化，在国家税务总局未明确新的填报口径前，房地产开发企业销售未完工开发产品取得销售收入时以及销售未完工开发产品完工结转销售收入时，企业所得税季度预缴和年度汇算清缴申报暂按以下口径填报，待国家税务总局明确后，再行调整。 除本填报口径以外，《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）、《企业所得税年度纳税申报表》（A类）中各行次的填报，仍按照《国家税务总局关于中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知》（国税函〔2008〕1081号）执行。 （一）企业取得销售未完工开发产品收入时的填报 1、季度预缴申报时的处理 企业本期取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，季度预缴申报时填报在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4行“利润总额”。 2、年度汇算清缴申报时的处理 （1）销售未完工开发产品收入额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)《收入明细表》第4行“销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明细表》第19