[建筑]物业管理费构成及测算程序.doc

物业管理费构成及测算程序 为适应物业公司管理规模不断拓展的要求，更加科学地控制管理成本，特制定本规定。　　 　　 一．物业管理服务收费遵循合理、公平及与物业使用人的承受能力相适应的原则。从长远发展来看，随着业主维权意识的增强，物业管理服务收费标准将在市场竞争机制下，按照由物业委托者和管理者双方协商、按质论价、优质优价的原则确定。　　二．物业管理服务费包括两大部分：一是对全部业主的公众服务，二是根据小区具体情况提供的专项服务。　　三．成本核算必须以小区为核算单位，独立进行收支平衡。　　四．单个小区的物业管理收支报表按照每三个月公布一次，公布表格必须使用本公司规范的表格。　　五．物业管理支出成本的一般计算步骤：　　1．确定公众服务和专项服务的项目，同时确定计算支出成本的项目；　　2．收集设备、设施的清单，收集专项服务的成本资料。设备清单包括：环境照明、室内照明、电梯、水泵、消防闭路监控设备、排污泵、排烟机、供配电柜等。专项服务包括：公交服务、小区娱乐场所服务、健身场所服务等；　　3．计算各物业类型的管理份额、设备使用分摊系数。管理份分额指各分栋/分类物业的物业管理费收入占整个小区的物业管理费收入的比例，用来计算人员成本的分摊。设备使用分摊系数指各分栋/分类物业的共用设备的使用比例，一般按照功率或建筑面积计算。　　4．初步计算支出成本；　　5．调整小区整体和单个物业类型的收支数额：　　5．1成本核算必须以整个小区为核算的单位，达到总收支平衡，其收支差额应控制在5%以内。　　5．2如初次计算收支差额较大，通过调整管理份额，进而调整人员配备，达到调整支出成本。也可以调整个别项目的计算方法，达到调整支出的目的。　　5．3尽可能地做到各个物业类型的收支基本平衡。　　6．对整一．确定物业管理费的支出项目的原则　　1．符合现行的《物业管理条例》及其实施细则赋予物业公司的职责；　　2．包括全部的公众服务和专项服务项目；　　3．计算设备运行成本时，须符合按专业分工的原则；　　4．符合便于本公司财务核算的原则；　　二．参照现行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、深物价[1997]141号文有关规定，参照行业经验，物业管理成本费用的构成包括以下几项：　　1．就管理工作聘请的管理服务人员的工资和福利费用；　　2．办公费及物业管理单位的因定资产折旧费；　　3．小区共有的公共设施、设备的日常运行、维修及保养费；　　4．小区共有的绿化养护费；　　5．小区清洁、消杀费；　　6．保安费；　　7．必要的社区文化活动费；　　8．物业保险费；　　9．管理者酬金；　　10．法定税费；　　三．本公司规定物业管理支出项目的详细构成如下：　　1．员工工资、福利、保险：　　1.1员工工资及福利：指全体员工的工资、加班费及随同工资发放的各种福利费用；　　1.2工资纳税：按政府有关规定计算；　　1.3社会保险：指由公司支付的社保费用；　　1.4意外保险：保安、维修人员意外伤害险。　　2．行政管理费用　　2.1办公文具费用　　2.2通讯费用：含办公室电话和员工通讯费；　　2.3交通费用：含公司车辆及公交费用；　　2.4应酬费用：仅限于小区共管单位的必要应酬费用；　　2.5制服购置费用　　2.6员工招聘及培训费用：含公司内部培训和外出培训；　　2.7办理员工暂住证费用　　2.8员工宿舍租金　　2.9不可预见费用5%　　四．公共设施、设备的电费及维护费　　1．公共照明系统：一般分为环境照明及设备照明两部分；　　2．给排水系统：含排污泵、加压泵、管道、阀门等设备，水费包括清洁及绿化用水；　　3．供配电系统：含全部高低压配电柜等设备；　　4．消防系统：含防火门、卷帘门、烟感探头、温感探头、喷淋系统、防排烟系统、消防水泵等设备；　　5．弱电系统：一般指闭路监控系统、门禁系统、停车场收费系统；　　6．电梯系统：含扶梯、升降梯；　　7．公共建筑、道路、管沟维护　　8．不可预见费5%　　五．清洁、消杀费用　　1．环境清洁费用　　2．除“四害”消杀费用　　3．生活水池清洗费用　　4．化粪池清理费用　　5．外墙清洗费用　　6．垃圾清运费（生活、装修垃圾）　　六．绿化费用　　1．绿化养护费（含工具、农药、化肥、水费等费用）　　2．绿化添置费：补苗、移植费　　七．保安费用：通讯器材、保安器材及其它装备费用。　　八．社区文化费用　　1．日常宣传费用　　2．器材维护费　　3．节日布置费：一般指国庆节(中秋节)、元旦、圣诞、春节；　　4．社区活动经费（包括：购置礼品、奖品费用及场景布置费等）　　九．物业保险费用　　1．机械责任险：一般指电梯设备等。　　2．公共