[建筑]专业市场商铺投资案例.docVIP

专业市场商铺投资案例 北京中关村海龙电子城 （1）、北京中关村海龙电子城介绍 ?????北京中关村海龙电子城位于北京中关村大街一号的海龙大厦内，是海龙大厦的主要部分。海龙电子城由北京海龙资产经营集团有限公司独家投资设立，总面积约20000平方米。地处中关村的核心地带，交通极为便利。??????海龙电子城由海龙大厦一至六层构成，其中：一层为神州数码的中关村市场；二至四层以柜台式的综合经营为主；五层是笔记本电脑专卖区；六层是现代办公用品专卖区。??????海龙电子城以经营IT产品为主，主要产品包括：各种品牌台式电脑；各种笔记本电脑；各种电脑软件；各种网络产品；各种电脑配件；各种数码产品；各种电脑外设产品；各种现代办公产品；各种耗材产品；各种相关产品；等。?????海龙电子城集中了中关村地区各类商户。他们有多年的IT产品经营经验；成熟的供货渠道；稳定的客户群体。他们代表了当今中国IT产品的经营水平。?????海龙电子城自1999年12月18日开业以来，平均日客流量达到30000人次，在2002年电脑节期间，曾突破70000人次。海龙电子城已经成为中关村电子市场的龙头；中国北方地区IT产品集散中心；中国电子市场行业的旗舰店。（2）、北京中关村海龙电子城投资分析 1）、海龙电子城商铺投资因素分析 ????商业氛围（商情因子E）：海龙电子城处在有中国硅谷之称的中关村，所以其商情因子从进入市场之机就具备了B级的商业环境，尤其该项目进入市场时，同等规模和档次的专业市场相当少，竞争程度比较低。由此可以看出，海龙电子城充分享受了成熟市场环境带来的市场基础，并在市场竞争不太激烈的情况下，赢得商机。客流量（Po）：处在中关村黄金地段，过往中关村的客流基本上都途径海龙，有雄厚的客流量基础。可视性（Vi）：具有良好的可视性，无论从四环路，还是从海淀路，都很容易看到该项目。楼层（F）：作为6层建筑，鉴于有良好的市场基础，商铺供不应求，楼层对商铺收益的影响仅局限在收益率的高低上，而非商铺的投资风险。交通条件（T）：紧邻四环路、海淀路的交通条件有利促进了项目的经营，周边公共交通条件便利，大约有9条公交巴士经过。停车设施（P）：停车位略显不足，未来会制约商铺价值的升值空间。商铺硬件条件（C）：对于海龙电子城来讲，商铺硬件条件不成为问题。整个项目规划的科学性（D）：从事电子产品经营的商铺，不需要太大的空间，毕竟销售的产品都属于体积小、附加值高的高科技产品。海龙电子城充分认识商品特点和经营的关系，将内部空间有机划分，分成精品屋和开放式铺位两种，面积可大可小，很好适应了经营的需要。经营商品的类型（G）：经营电脑、配件、数码产品、耗材等电子产品。产品体积小，价值高，商铺单位面积销售额高，从此可以看出经营商品的类型对商铺价值的影响力。隶属项目的运营特点（M）：鉴于产品的体积普遍较小，一个10平方米的商铺就可以把各类产品纳入其经营范围，所以整个项目采取商铺出租或出售的方式，各商铺均可以独立经营。原始买入价格（Pc）：海龙电子城商铺的租金已经涨升数倍，每平方米的售价可以达到8万元人民币。 周边房地产发展趋势（Re）：海龙电子城最大的周边房地产就是整个中关村地区的发展，无论从发展现状还是远期发展空间来看，中关村地区的发展都会持续支撑海龙电子城商铺的收益。需要指出的是，经过长期涨升，海龙电子城商铺的价值升值空间随同类项目陆续进入市场，将会缩小；租金收益会保持在相对高位。 2）、海龙电子城商铺投资评价 ????该专业市场里面商铺的租金收益率至少15%，加上商铺价值升值收益，对于最早投资该项目商铺的业主来讲，收益相当高。????海龙电子城的成功在于开发商良好把握了市场需求，将最能够利用中关村硅谷声名的电子产品作为该专业市场的经营对象；电子产品的附加值高，商铺单位面积的营业额远高于普通商品；海龙电子城强占了中关村第一电子城的竞争位置，依托中关村自身的发展和国内生产力水平对电子产品消费市场的推动，其商铺价值得到市场认可就不足为奇了。