[建筑]续——小户型住宅难题2007-06-26 162345.doc

续——小户型住宅难题(2007-06-26 16:23:45) 牋牋牋牋牋牋 宅难题(20 我们还是回来说国家“90平方米以上户型需要占开发项目的70%以上”的政策这个问题如何解决呢？第一个，照顾社会低收入、中低收入群体的住房，目前我们国家主要是通过政策来迫使开发商提供这类产品，在西方国家则不太一样，在欧洲，这部分的住宅是由政府投资做的，在德国这些国家，叫做“社会住宅项目”（ social housing project），在讲话比较直接了当的美国，就叫做“低收入住宅项目”（ low income housing project），政府投资做给中低收入的住宅，而开发商则按照市场要求来做他愿意做的，社会功能和市场功能是分开的。新加坡政府的方法更有独创性：每个公民自从工作开始，就要按照政府规定，把自己25％的收入存在政府一个指定的银行账户上，到你结婚的时候，申请买楼，这个存款连本带利就用来支付头款，房屋贷款也可以继续在政府这个银行中申请借贷，这样以来，新加坡基本没有住房问题，80％的人都住在政府这个计划的公寓中。西方叫做“新加坡式的社会主义住房政策”。 ?从理论上讲，西方这种做法很简单：政府做低收入的住宅，开发商做一般性的、市场运作的住宅，井水不犯河水，大家做自己的事情，有钱的就去买房地产商的住宅，丰俭由人，一个是社会福利体系内的住房，一个是市场运作体系内的住房，不交叉，事情就简单了。 ? 低收入、或者社会收入住宅因为是西方政府的项目，所以除了60、70年代开发的那些比较差以外，在90年代到现在开放的一般质量都很不错。美国顶级的建筑设计事务所MRY（是设计大师查尔斯.摩尔（Charles Moore）和他的两个合伙人的事务所）在德国设计的柏林“提格”社会住宅区就是这么一个项目，如果不告诉你是政府开发的低收入住宅区，你还以为是一个后现代主义的高尚社区呢！ 政府开放的低收入住宅和房地产开发商开放的市场营销的住宅比例大约如何呢？西方各个国家的情况不同，好像美国，是比较差的，大概1:20，也就是说说大概有十分之一不到的人口住在这类政府投资的低收入住宅里，绝大部分人口是住在自己买的住宅里；而在荷兰，大概达到1：3，三分之一以上人口住在政府投资的低收入住宅里，新加坡更高达80％。国情不同，因此没有一个标准。 ? 这点我们短时期内很难做到，原因倒不是政府没有钱，而是我们缺乏一个检查真正低收入的信用机制（ credit system ），大量流通的资金依然是用现金形式为主，个人支票、信用卡这类信用机制的基本工具在国内还是非常的不普遍，并且难以短时间内普及。因此，一旦政府做了这样的住宅，价格低廉，原来是准备给低收入人口住的，结果会因为信用机制不完善，最后有可能落入到利益集团手中，或者落入趁虚而入的不属于低收入层次的人手中，政府现在能够做的，仅仅是给因为政府公共项目、基本建设项目造成的回迁户、搬迁户建造福利类型的住宅，对于一般低收入人口居住问题，我看政府是寄希望于 “90平方米以上户型需要占开发项目的70%以上”的政策促使开发商开放的住宅的。是不是能够达到政府的预期目的呢？我没有答案，因为全世界都没有这样尝试过，我们如果尝试成功了，可能给世界其他国家在解决低收入、弱势群体的住房问题上提供了一个好的经验，如果失败了，要就是尽快建立自己的信用体系，收入和支出透明化，然后再由政府投入建造低收入住宅，后者另外尝试其他的方法了。 ? 一个不得不考虑的因素就是中国老百姓手头的资金量的庞大，以及这些游资缺乏出路所造成的市场冲击力问题。 最近，一家房地产中介公司问我：现在，中国一线城市的房地产开发中，容积率有趋高的趋势，同时，国家“90平方米以上户型需要占开发项目的70%以上”的政策令得近几年来的小户型数量偏多，虽然能够买得起住房的人因为户型小、数量多而越来越多了，但是较高的容积率和较小的户型会令人的居住舒适度降低，住房小，好多多空间的要求就移到户外的公共空间去了，这就对社区内及社区外的公共配套和公共空间的营造有了很高的要求。这个问题应该如何看待和解决。 其实，这个问题也引申出好像上面说的中国和西方之间开放模式不同的差异问题。西方国家的房地产税收和每年的地税都由地方政府征收，比如美国，地税是由州政府征收的，房地产交易税收则是地方政府的主要税收，这样，州和地方政府手头都有比较充足的资金，这些资金，加上农业税（州政府税收）、车辆税（州政府税收）等等，用来做社会救济的一部分（社会救济的主要部分来自联邦政府的社会救济部门，地方和州政府仅仅是补充性的）、公共事业（义务教育、低收入医疗、基本建设等等），这个基本建设就包括了我们说的配套设施内的公共部分，比如公立学校、公共图书馆、公园、游泳池、社区健身中心，而地方政府的立法机构在规划中（注意：在西方国家，城市规划是立法机关管的，行