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房地产开发与经营 课程论文正文 河 南 牧 业 经 济 学 院 课 程 论 文 题 目 浅谈旧城改造房地产项目的良性经营 学 号 12320401043 班 级 2012级房地产经营01 专 业 房地产经营与估价 系 别 工程管理系 作者姓名 王 强 完成时间 2013年12月30 摘要 关键词：旧城改造 房地产发展 城市规划 可持续发展 浅谈旧城改造房地长项目的良性经营 当今的中国正处在高速发展的时期,城市建设的规模更是与日俱增。城市建设的可持续发展越来越受到全社会的关注。随着我国城市化进程的加快,在城市发展建设中旧城改造是一个十分复杂的问题，既有共同性的矛盾又有各个城市的特点。旧城区既是城市历史文脉的根，也是传统与现代功能共存和矛盾焦点所在。对于城市发展来说，中国城市化进程快速推进，而城市化过程中也带来了不少问题，其中土地资源缺乏，后续发展受限成为城市发展的重大问题之一。大城市庞大的人口规模拉低了城市的人均可用土地资源，可开发土地资源不足的问题也日益加剧。2010年，上海、北京中心城区商品住宅供应占地面积分别为全市的5.7%、15.8%，供地郊区化的趋势已非常明显。因此加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，成为政府关注的重点，也有助于推动城市的转型、升级，从而实现持续发展。 一、旧城改造的含义 （一）旧城改造的基本内涵 随着经济的高速发展，郑州市旧城区原有的城市格局、经济模式和生活方式已明显暴露出与现代社会的不适应，例如旧城区功能过度集中、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施落后等问题。旧城改造，就是旧城区的再开发，是指对旧城区中已不适应经济、社会发展需要的物质环境部分进行改造，使其整体功能得到进一步改善和提高。当前我国正处在工业化、城镇化的快速发展时期，建设用地粗放利用、闲置浪费现象较为普遍，为了集约用地，国家加强了土地的宏观调控。以城市旧居住区的大规模拆迁改造为主的旧城（村）改造，有利于城市基础设施的配套建设，对于改善城市居住条件，缓解城市住宅、用地、环境、交通等问题，以及改变城市面貌等，在城市化建设过程中起到了明显的促进作用。 二、推动旧城改造房地产项目的原因 旧城区改造的优势来自于优越的区位条件，旧城改造的对象往往是城市中心区商业环境比较成熟，文化积累比较丰富的地段，其开发 后的房地产凭借区位的条件给投资者带来丰厚的利润，这正是旧城改造吸引开发商的原因。 （一）旧城改造的现状分析 据介绍，郑州市“三环”内国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、存在安全隐患及因公共利益需要拆迁的房屋都属于旧城改造范围。旧城改造是对城市功能的更新再 造和城市精神的复兴延续，它使城市的宏观经济、社会环境、外部形象和人民生活走向良性循环，让市民群众真正享受到城市发展带来的美好果实。推进旧城改造是改善居民生活环境、提高人民生活质量的现实需要。随着我国城市经济社会的快速发展，人民群众生活水平的提高，人们对改善城市生态环境、提高生活环境质量的要求也日趋强烈。因此，郑州市旧城改造的房地产项目规模也越来越大，地位也越来越重要。 （1）旧城改造主要涉及区域，旧城改造按照轻重缓急，分为重点改造区域、支持改造区域和允许改造区域。其中重点改造区域包括：市重点工程、城市景观道路建设涉及的周边区域，严重影响城市布局、城市形象必须进行改造的不协调区域。支持改造区域主要指：城市主次干道两侧，大、中型企业生活区域，拆迁房屋建筑面积在３万平方米以上的成片区域。允许改造区域是指：居民居住条件需要改善，城市配套功能需要提升，应当成片开发的区域。 （2）旧城改造分三种情况，旧城改造主要采取市场化运作。一般来说，成片改造开发建设用地采取招标、拍卖、挂牌方式出让；但对那些拆迁建筑密度大，没有开发商“接招”的项目，可与其他拆迁区域大的改造项目一并实施。但那些面积特别小的地块，则由政府来改造，对群众异地安置，原地建造游园等公共设施。 （3）旧城改造要建周转房，郑州市将引导开发商在改造中建设部分小户型简装修住宅，作为过渡性廉租住房和周转住房出租给辖区政府，由区政府统一管理。租用期内的房屋维修费用和物业管理费用由区政府统筹解决。开发商承接旧城改造项目，将享受政策优惠，除国家和省明文规定不得减、免之外的行政事业性收费予以免收，市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。 （二）旧城改造引发的问题浅析 （1）对旧城改造的复杂性缺乏认识“将问题简单化,部分房地产开发企业不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费,破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络”。 对“旧区”的认识就是过去留下