irg2006年南昌市梦里水乡第五期营销推广方案.ppt

南昌房地产市场现状分析 1、销售稳定增长，市场供需两旺 2、房价稳中有涨，市场反映良好 4、区域发展不均衡，板块差异巨大 南昌各板块房地产发展呈现巨大差异，莲塘板块楼盘与南昌市区楼盘比较而言，价格相差一倍以上。巨大的价格落差必将驱使置业者的目光投向莲塘。但是，莲塘楼盘本身品质不高，又制约了其价位的攀升。 1、板块继续细分，界限更加模糊； 2、大盘陆续涌现，市场再起风云； 3、产品连续细分，概念与品质同行； 4、户型优化趋小，结构日趋人性； 5、多层持续受宠，高层逐渐接受； 6、成交结束低迷，房价稳中有涨； 7、政府调控增强，市场有序发展； （一）南昌县经济环境 ◆外资迅速推进 ◆对外贸易成绩显著 ◆园区建设稳步推进 （二）城南片区规划发展方向 ◆莲塘作为南昌城市副中心。大手笔运作，潜力十足 ◆至2007年县城面积增至25平方公里，人口增至25万 ◆正在建设工程主有：“一湖一桥两广场六千道” ◆区域制造业中心作为产业支柱提升未来消费群 ◆区域客运总站，成就未来城市动力枢纽 （三）城南片区房地产市场状况 ◆昌南区域已出让项目用地近2万亩，且出让的土地大都属于大宗用地 ◆目前已开发的土地近7000亩 ◆尚未开发土地规模约9000亩，相当于南昌市06年续建和在建商品房面 积总和。 （四）城南片区在售楼盘状况 （五）区域房型面积及户型配比 （六）城南区域市场价格分析 城南版块的价格可以由以下几个部分构成： 象湖中心区：5000元/平方米, 象湖新城：2900元/平方米, 昌南核心区：2800元/平方米, 澄碧湖中心区：2200元/平方米 银三角：1800元/平方米 分析总结 ◆因此未来1、2年间，该地区的市场供应量将大幅增长。 ◆未来入市的新项目几乎为高品质、高规划、高水准的住宅产品，项 目产品力的提高和概念力的塑造尤为重要。 ◆郊居的环境、价格等方面优势使居住郊居化成为一种必然发展趋势。 （一）区域内竞争研究 (一)、项目属性 总用地面积：76820㎡ 总建筑面积：228923.6 ㎡ 酒店：15800 ㎡ 商铺：13600 ㎡ 高层：154148.6 ㎡ 小高层：45375 ㎡ 地下室：33580 ㎡ 容积率：2.98 建筑密度：27% 绿地率：37.6% 户型、面积：两房：80 ㎡ 三房：120—130 ㎡ （三）、项目客户定位 ◆主客户群定位：高素质 年轻化 白领阶层 ◆偏向于老城情节不重的人群； ◆项目规模大，客户结构多元； ◆认同生活方式； ◆家庭结构相对简单的年轻人； （六）、客源构成 第五部分 泊岸生活尚都名居 定位语 推 广 语 天水之滨 一品生活 天者——高层，高度也 水者——澄碧湖，深度也 滨者——临界，融合也 一品——品尝，上层至尊，唯一 生活——一场精神与感官享受的盛宴 阶段性广告策略制定前提 根据房地产销售的阶段性和广告活动自身的特点，同时基于【天壹】项目的工程进度及项目特征，我们考虑可按以下阶段执行： 导入期 开盘期 持续期 热销期 持续期 扫尾期 （一）、阶段推广策略 导入期→（12——1月） 开盘期→（1底——3月） 持续期→（4——6月） 热销期→（7——10底） 持续期→（10底——12月） 扫尾期→ （1初——5月底） 高潮1 高潮2 高潮3 高潮三步曲： （二）、阶段推广规划与目标策略 复杂事务 重点把握 高潮1 只须做二件事： 品牌形象继续导入 天壹概念灌输 高潮2 只须做二件事： 项目产品解读 项目价值诉求 只须做二件事： 实景口碑传播 优惠利益诱导 高潮3 按总销售额的1.5%，共计约780万元 1、报纸广告：占30% 243万元 2、电视广告：占10% 78万元 3、网络广告：占2% 15.6万元 4、户外广告：占20% 156万元 5、现场包装：占3% 23.4万元 6、直效媒体：占10% 78万元 7、分众传媒：占5% 39万元 8、活动类 占10% 78万元 9、其他 占10% 78万元 （三）、媒体费用 我们如何建立市场攻击体系？ 大市场攻击体系 户外强迫式攻击体系 事件轰动式攻击体系 活动造势式攻击体系 文本情感式攻击体系 媒介立体式攻击体系 5 （四）、五大体系 井冈山大道-迎宾南大道-项目地 户外广告 灯杆旗 广场、老福山、坛子口、井冈山大道、项目地块、南昌大桥等关键路段选择性使用，在精不在多。 广告牌 车体广告 看楼车，203、 601、15、16、5、218等公交车选择性使用 1、户外强迫式攻击