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不动产善意取得的法律要件研究 梁翰文 (长安大学 经济与管理学院，陕西 西安710064) 【摘要】 我国物权法规定，不动产以登记作为物权变动的公示方式，而不动产要构成善意取得，与动产的不同之处主要在于要以登记作为要件，受让人仅不知转让人系无权处分即构成善意，不存在应当知道的问题。这就使得真权利人处于一种劣势状态，因此，本文就不动产善意取得的法律要件进行进一步的研究，旨在平衡各主体之间的权利并提出一些建议。 【关键词】 不动产；善意取得；原权利人 一、不动产善意取得的前提 根据《物权法》第106 条的规定，“无权处分”是善意取得的前提。无权处分，简单的定义就是没有处分权而处分他人的财产。处分行的核心效力要件是行为人需要有处分权。从最广义上来理解，处分行为可以分为两种，一种事实上的处分，另一种法律上的处分。善意取得制度中的无权处分指的是法律上的处分。同样是处分行为，动产的无权处分和不动产的无权处分在理解上有很大的差别，而“无权处分”的内涵不同是不动产善意取得和动产善意取得的区别所在。 善意取得制度本身就是“在存在外部表象的情形下，保护即使不具有真实权利但却信赖真实权利的人的一种制度”。动产的公示方法是占有，基于合理信赖，第三人相信占有该动产的人即为该动产的所有权人。学术界对于动产无权处分的理解没有太大的分歧。而对于不动产的无权处分，主要存在以下三种学说。第一种是“无处分权说”，这种观点认为无权处分是指不具有处分权的人处分了原所有权人的财产，财产包括动产和不动产。第二种是“处分权受限制说”，这种观点认为虽然所有权人享有对某物的所有权，但是由于一些特殊原因，他的所有权受到了一定的限制（如进入破产程序的债务人对其财产所享有的所有权），不能处分其财产，如果在这种情况下仍然处分了，那么也构成无权处分。第三种是“登记错误说”，这种观点认为在不动产善意取得中，不动产的无权处分是发生在登记错误的情况下的，登记薄上记载的权利人处分了该不动产。也就是说登记薄权利人与真实权利人不一致的情况下发生善意取得。 上述的第一种观点主要是针对动产善意取得来说的，在无权处分的情况下，由于介入了第三人，在原所有权人的利益和善意第三人利益形成了冲突和矛盾，为平衡当事人的利益，为协调财产“静”的安全与“动”的安全，针对动产，法律舍财产“静”的安全来换取“动”的安全，选择第三人的信赖利益，保护交易安全。根据实践来看，登记薄上的权利事项错误是不动产善意取得制度的适用前提。在不动产善意取得的情形下，无权处分和登记薄错误往往是一致的。但是有时候，无权处分不能涵盖登记薄错误的所有情形。不动产的无权处分主要是在登记错误的情形下发生，第三人与登记薄上记载的权利人进行交易时，因为信赖登记机关而办理了登记过户手续。不动产登记具有很高的公信力，拥有国家信誉的支持，第三人有合理的理由信赖登记薄上记载的权利事项是真实的权利状态。而《物权法》第16 条第1 句也表明了不动产登记簿推定力是一种权利推定，这种推定的功能在于更有效地实现权利交易的明确化和清晰化。以登记簿错误作为不动产善意取得制度的适用前提既符合作为不动产善意取得理论基础的“权利外观原则”，也与登记簿推定效力更加契合。德国和瑞士两个国家规定了不动产善意取得，由《德国民法典》第892 条、第893 条，《瑞士民法典》第937条第1 款可以看出，不动产善意取得的前提是登记簿错误，进一步来说，是只有在权属登记错误的情况下才发生不动产登记公信力的后果。只有权利归属之表象与事实真相不一致时方能适用善意取得，善意取得的客体只能是物权的归属，不包括物权的性质、期限、数量等其他因素。之所以这样规定，是因为这两种错误的法律后果是不相同的。登记薄上的权利事项错误，由于第三人是因为信赖该错误登记而取得不动产的，进而导致真正的权利人承担了彻底失去所有权的法律风险。 二、不动产善意取得的方式 不动产善意取得中交易行为的合法性有效性，转让合同的有效性也是学术界一直在争论的问题。善意取得制度存在的目的是为了维护交易安全，提高交易效率，因此善意取得的发生必须是在第三人通过法律行为取得不动产物权时。那么交易行为的合法有效性和合同的有效性对于善意取得来说是不是其构成要件之一呢? 本文认为，在不动产无权处分中，转让合同的效力问题要看情况，并不绝对的考虑或者不考虑。 当转让方是无权处分，受让人是善意的，并且符合善意取得的其他构成要件时，那么第三人可以直接依据善意取得制度取得标的物的所有权，原则上不在考虑合同本身的效力。从这个角度来说，合同的有效性不是善意取得的构成要件。原因在于善意取得规则相对于《合同法》第51 条的规定来说是特殊情形，按照法理上的特别条款优先于一般条款的原则，应当适用善意取得。除了前面说的一种情况，假设善意取得要依赖于合同的效力，那么当合同被确认无效或