[应用文书]111物业管理项目经理考试提纲后面有标题的.docVIP

一、物业服务企业 1、物业企业的概念：依法成立，具备专门资质，并具有独立企业法人地位，一举物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 2、物业企业特征：独立的企业法人，服务性企业，具有一定的公共管理性质职能 3、物业企业设立程序：工商注册和资质审批两个步骤 4、物业企业工商注册包含：根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，办理手续与一般企业相同：1）企业名称的预先审核2）公司地址3）注册资本4）股东人数和法定代表人5）公司人员6）公司章程 5、物业服务企业的资质分为哪些等级，由哪些机构颁发资质证书： 资质等级分为一二三级。国务院主管部门负责一级资质，省自治区人民政府建设主管部门负责二级，直辖市人民政府主管部门负责二级和三级的办法和管理，并接受国务院主管部门的指导和监督， 6、一级资质的物业企业符合条件：注册500万、专业人员30人以上、中级职称20人，物业人员取得执业证书，管理两类以上物业：多层200万平、高层100万、别墅15万、办公厂房50万，建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用当按系统，有优良的经营管理业绩。 7、二级资质条件：注册300万、专业人员20人以上，中级职称10人，物业人员取得执业证书，管理两类以上物业：多层100万，高层50万，别墅8万、办公厂房20万，建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用当按系统，有优良的经营管理业绩。 8、三级资质：注册50万、专业人员10人以上，中级职称5人，物业人员取得执业证书，管理两类以上物业：有委托的物业管理项目，建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用当按系统，有优良的经营管理业绩。 9、简述直线职能机构的优缺点：直线职能以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用，。这种组织形式是目前物业机构设置中普遍采用的一种形式。 优点：加强了专管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业 缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 10、简述物业企业组织机构设置的影响因素：1）企业战略因素2）外部环境因素3）技术因素4）组织规模所处阶段 11、物业企业组织机构设置要求：1）按照规模任务设置2）统一领导、分层管理3）分工协作4）精干、高效、灵活 二、物业管理招标投标 12、物业管理招标概念：物业管理服务产品预购的一种交易方式，由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司才与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 13、招标主体有哪些：物业的建设单位、业主大会、物业产权人。前期物业由建设单位负责招标工作，业主大会成立的，由业主大会负责招标工作。重点基础设施或者公用设施的物业，必须经国有资产管理部门或者相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位，政府采购中心等作为招标人组织招标。 14、物业管理投标概念：是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 15、物业投标的主体：具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司。专业管理公司通常指具备一定资质，能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电梯等专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫生专业公司、园林绿化专业公司等。 16、物业管理招标程序：1）成立招标领导小组2）编制招标文件3）公布招标公告或发出投标邀请书4）发放招标文件5）投标申请人的资格预审6）接受投标文件7）成立评标委员会8）开标评标和中标 17、投标的程序：1）获取招标信息2）项目评估与风险防范3）登记并取得招标文件4）准备投标文件5）送交投标文件6）接受招标方的资格审查7）参加开标、现场答辩和评标8）签约并执行合同 18、物业投标存在哪些风险：风险来自招标人和招标公司、投标人、竞争对手三个方面 1）招标人：有失公平和隐藏的招标条件，项目无法正常进行，投标方于其他投标人存在关联交易 2）来自投资人的风险：投标决策和策略的失误，项目负责人现场答辩失误，投标资料泄露，不正当竞争被取消资格，未按要求制作投标文件或造成废标 3）来自竞争对手的风险：采取不正当纠正手段，有相关背景和绝对竞争优势，窃取他人资料和商业机密等